La Banque Centrale Européenne a procédé à quatre baisses consécutives de ses taux directeurs au cours de l'année 2024, ramenant le taux de dépôt de 4% en début d'année à 3% en décembre. En janvier 2025, la tendance se confirme, avec des anticipations de marché qui tablent sur deux ou trois baisses supplémentaires dans l'année.

Pour le marché de l'investissement en immobilier de bureaux, qui avait connu son niveau le plus bas depuis 2010 en 2023-2024, ce changement de régime monétaire est un catalyseur attendu de longue date.

Le mécanisme : pourquoi les taux directeurs comptent autant

La relation entre taux directeurs et immobilier commercial est directe. Quand les taux montent, les investisseurs institutionnels peuvent obtenir des rendements acceptables sur des obligations d'État sans risque — ils exigent alors une prime de risque plus élevée sur l'immobilier, ce qui comprime les valeurs. Quand les taux baissent, l'immobilier retrouve de l'attractivité relative.

En 2022-2023, la hausse brutale des taux avait créé un paradoxe : des acheteurs disposés à investir mais incapables de financer à des conditions raisonnables, et des vendeurs refusant de constater les moins-values que les nouvelles conditions de marché imposaient. Le marché s'était figé dans cet entre-deux.

La baisse des taux de 2024 a commencé à débloquer cette situation. Les taux de refinancement sont redescendus, les spreads sur les dettes immobilières se sont resserrés, et quelques transactions de référence ont eu lieu qui ont permis de recalibrer les valeurs vénales.

Les signaux de reprise en 2025

Les premières semaines de 2025 montrent des signaux prudents mais réels de reprise de l'activité transactionnelle.

Des fonds immobiliers qui avaient suspendu leurs acquisitions depuis 2022 ont recommencé à faire des offres. Des foncières cotées — Gecina, Covivio, Icade — ont retrouvé une valorisation boursière en ligne avec leurs actifs nets réévalués, ce qui leur redonne une capacité de cession sans décote catastrophique.

Le segment le plus actif est celui des actifs prime du QCA parisien, avec des taux de cap qui se stabilisent autour de 4,25 à 4,75% — un niveau qui offre encore une prime significative par rapport aux obligations d'État à 10 ans (autour de 3%), tout en étant compatible avec des plans de financement raisonnables.

Ce qui freine encore

Malgré ces signaux positifs, le retour des investisseurs en bureaux n'est ni uniforme ni massif.

Le sujet de la vacance reste prégnant. Des actifs qui affichent une vacance partielle (un ou deux étages vides sur un immeuble de dix) sont encore difficiles à valoriser avec certitude dans un marché locatif incertain. Les acheteurs demandent des garanties de loyers, des escrows, des ajustements de prix selon la performance locative future.

Le sujet ESG/réglementaire continue de peser. Les actifs mal classés énergétiquement sont évités, ou achetés uniquement avec une décote très importante intégrant le coût de restructuration. Le stock d'actifs "stranded" — trop chers à rénover, impossible à louer en l'état — reste un problème structurel non résolu.

Les profils d'investisseurs qui bougent

Les premiers à être revenus en 2024 et qui accélèrent en 2025 sont les fonds opportunistes et value-add : ceux qui achètent avec une décote par rapport au pic, restructurent, certifient, et cherchent à revendre en cycle suivant. Ces acteurs tolèrent plus d'incertitude mais cherchent des rendements plus élevés.

Les fonds core (fonds de pension, assureurs, fonds souverains) restent prudents. Ils reviennent sur les actifs qui cochent toutes les cases : prime, certifié, loué à long terme à un locataire solide. Ces actifs sont rares — et c'est pour cela que les taux de cap prime résistent mieux que ceux du marché secondaire.

Perspectives

Si la BCE continue sa trajectoire de normalisation et si la croissance européenne reste positive, 2025 pourrait marquer le début d'un nouveau cycle d'investissement. L'ampleur de ce cycle sera déterminée par la vitesse à laquelle le marché locatif se stabilise — en particulier dans les marchés secondaires — et par la résolution du problème des actifs obsolètes.

Un élément à surveiller : les décisions des grands fonds non-cotés (les SCPI et les OPCI) sur leurs politiques de rachat de parts. Ces fonds qui avaient gelé les rachats en 2022-2023 doivent gérer des demandes de liquidité accumulées. S'ils sont contraints de vendre des actifs pour honorer ces rachats, cela pourrait mettre en lumière des niveaux de valeur que le marché n'a pas encore formellement établis.