Fin 2020, deux discours s'affrontent encore. Le premier annonce la mort du bureau, balayé par le télétravail. Le second promet un retour complet à l'avant, comme si la crise n'avait été qu'une interruption sanitaire. Les deux sont trop simples. Le bureau ne disparaît pas, mais il perd son évidence.

En quelques mois, les entreprises ont vérifié trois choses. Le travail à distance est possible pour de nombreux métiers. Le bureau reste nécessaire pour une partie de la coordination, de la culture et de l'apprentissage. Et l'immobilier coûte cher lorsqu'il est dimensionné sur des habitudes qui ne sont plus certaines.

Le bureau doit redevenir utile

Avant 2020, l'utilité du bureau allait de soi. On y venait parce que c'était le lieu normal du travail. Après deux confinements, cette évidence se fissure. Le bureau doit désormais apporter quelque chose que le domicile ou le distanciel apportent mal : relation, intensité collective, transmission informelle, équipements, représentation, concentration pour ceux qui ne l'ont pas chez eux.

Cette exigence peut être une bonne nouvelle. Elle oblige à améliorer des espaces parfois médiocres, trop denses, trop bruyants ou trop génériques. Un bureau choisi doit être meilleur qu'un bureau subi.

Le télétravail doit aussi prouver sa soutenabilité

L'année 2020 a montré la puissance du télétravail, mais aussi ses limites : isolement, fatigue numérique, inégalités de logement, perte d'apprentissage, difficulté à intégrer les nouveaux, brouillage des horaires. L'ANI de novembre rappelle justement que le sujet doit être encadré, accompagné et discuté.

La suite ne sera donc pas un simple basculement vers le domicile. Les entreprises devront construire un équilibre, avec des règles claires et des moments collectifs assumés. Le bureau a encore un rôle, mais ce rôle devient plus sélectif.

Le marché se divisera davantage

La crise ne touche pas tous les actifs de la même façon. Les immeubles bien placés, adaptables, sains et capables d'offrir une vraie expérience conserveront des arguments solides. Les bureaux secondaires, rigides ou mal connectés devront probablement se battre davantage sur les conditions, les travaux ou le prix.

Dans le même temps, d'autres segments de l'immobilier d'entreprise, comme la logistique, gagnent en visibilité. Les investisseurs ne quittent pas l'immobilier ; ils arbitrent plus finement entre les usages.

2021 sera l'année des preuves

En 2020, la plupart des décisions ont été prises sous contrainte. En 2021, les entreprises commenceront à transformer l'urgence en politique : nombre de jours de télétravail, refonte des bureaux, renégociation de baux, investissement dans les salles hybrides, recours ponctuel au coworking, réexamen des implantations.

La phrase la plus juste pour clore l'année est peut-être celle-ci : le bureau n'est pas mort, mais il doit mériter le déplacement. Toute la stratégie immobilière post-Covid partira de là.

Sources et repères

Légifrance - ANI télétravail du 26 novembre 2020

BNP Paribas Real Estate - marché des bureaux en régions impacté par la crise

JLL - e-commerce et immobilier industriel pendant la crise Covid-19