Depuis le 17 mars, les bureaux sont vides. Pas partiellement, pas progressivement — vides, du jour au lendemain, par décret. Les salariés qui pouvaient télétravailler l'ont fait, les autres sont en chômage partiel. Les locaux professionnels tournent à blanc : chauffage, électricité, assurances, et surtout loyers — les charges continuent de courir pendant que les entreprises tentent de survivre sans leur outil de travail principal.

La question que tout le monde se pose depuis dix jours est simple : faut-il continuer à payer ?

Ce que l'ordonnance du 25 mars dit

Le gouvernement a réagi vite. L'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 donne une réponse — mais une réponse partielle, et souvent mal comprise.

Ce que l'ordonnance prévoit : les bailleurs ne peuvent pas engager de procédures d'expulsion ni appliquer de pénalités pour les loyers impayés pendant la période de l'état d'urgence sanitaire. Concrètement, si vous ne payez pas votre loyer d'avril, votre propriétaire ne peut pas vous couper les utilités, activer la clause résolutoire du bail, ni vous faire appeler par un huissier.

Ce que l'ordonnance ne prévoit pas : la suspension du loyer lui-même. La dette locative existe. Elle est reportée, non effacée. À la sortie de crise — et personne ne sait quand ce sera — vous devrez payer ce que vous n'avez pas payé pendant le confinement.

C'est la distinction que beaucoup de locataires n'ont pas vue dans les premières lectures des textes. Le gouvernement a protégé les entreprises contre les conséquences immédiates du non-paiement — pas contre la dette elle-même.

La force majeure : un argument séduisant mais fragile

La tentation est forte d'invoquer la force majeure. La logique semble imparable : un événement imprévisible, irrésistible et extérieur vous empêche d'utiliser vos locaux. Les conditions semblent réunies.

Le problème est que la force majeure, en droit français, exonère le débiteur d'une obligation d'exécution — une obligation de faire quelque chose. Elle n'exonère pas d'une obligation de paiement d'une somme d'argent. La Cour de cassation l'a dit à plusieurs reprises : on peut toujours payer, même quand tout va mal. L'argent, lui, ne disparaît pas.

Des locataires vont tenter l'argument. Certains tribunaux pourraient être réceptifs dans les premiers temps — la situation est inédite et les juges sont humains. Mais le fond du droit est défavorable, et les avocats spécialisés en baux commerciaux sont unanimes sur ce point.

Il reste une autre voie : la théorie de l'imprévision, introduite dans le Code civil en 2016. Un changement de circonstances imprévisible rendant l'exécution du contrat excessivement onéreuse peut justifier une renégociation. Mais c'est une procédure longue, incertaine, et qui suppose que les deux parties acceptent de négocier — ce qui nous ramène à la table des discussions avec le bailleur.

Ce qui se passe vraiment sur le terrain

Sur le terrain, ce n'est pas la loi qui détermine ce qui se passe — c'est la relation entre le locataire et le bailleur.

Les grandes foncières institutionnelles ont déjà communiqué. Unibail, Gecina, Covivio ont annoncé des reports ou des franchises partielles pour leurs locataires commerciaux les plus exposés. Pas par générosité pure : les grandes foncières savent que des milliers de faillites de locataires seraient une catastrophe bien pire qu'un trimestre de loyers décalés. L'intérêt est partiellement aligné.

Du côté des bailleurs personnes physiques — le propriétaire d'un immeuble de bureaux de province loué à une PME locale — la situation est plus tendue. Ces propriétaires ont leurs propres charges : crédits immobiliers, fiscalité, travaux différés. Leur capacité à accorder des reports est réelle mais limitée.

Entre les deux, les discussions se déroulent en ce moment, dans des milliers de relations bailleurs-locataires, sans cadre juridique clair. Les entreprises qui ont de bonnes relations avec leur propriétaire négocient. Les autres accumulent une dette silencieuse.

Ce que les entreprises devraient faire maintenant

Ne rien faire est la pire option. L'ordonnance vous protège pour l'instant des conséquences immédiates, mais elle ne fait que repousser le problème. Voici ce que les juristes recommandent en ce moment :

Écrire au bailleur formellement. Une lettre recommandée qui expose la situation de votre entreprise, la baisse de chiffre d'affaires, et qui demande explicitement un report ou une franchise partielle. Ne pas attendre de voir si le problème se résout.

Ne pas se positionner sur la force majeure sans avis juridique. C'est un argument qui peut braquer le bailleur et fragiliser votre position devant un tribunal.

Documenter tout. Chiffre d'affaires de référence, impact de la fermeture, correspondances avec le bailleur — si la situation se judiciarise dans six mois, vous aurez besoin de preuves.

Regarder les clauses du bail. Certains baux contiennent des clauses spécifiques liées aux cas de force administrative (interdiction d'exploitation, fermeture ordonnée par l'autorité publique). Si la vôtre en contient une, elle peut changer l'analyse.

La crise sanitaire vient de révéler un angle mort du droit immobilier français : les baux ne sont pas pensés pour les fermetures administratives généralisées. On a des outils pour les sinistres individuels, pour la faillite d'un locataire, pour la dégradation d'un bien. On n'a pas vraiment d'outil pour "tout le monde est chez lui par décret pendant deux mois".

Ce vide juridique se comble en ce moment, au cas par cas, dans des milliers de négociations dont personne ne connaît encore l'issue.