Il y a dix ans, demander à un bailleur la certification BREEAM ou HQE de son immeuble était une exigence de niche, réservée aux filiales françaises de grands groupes anglo-saxons. En 2024, c'est une condition standard dans les appels d'offres des entreprises de plus de 500 salariés.

Cette transformation n'est pas seulement une question d'image. Elle est portée par des obligations légales croissantes, par des engagements RSE qui engagent la réputation des entreprises, et par des salariés qui considèrent la qualité de l'environnement de travail comme un élément de leur bien-être.

Les certifications en présence

Le paysage des certifications environnementales de l'immobilier tertiaire est riche — et parfois déroutant pour les non-spécialistes.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) est la certification britannique la plus répandue en France pour les immeubles de bureaux. Elle évalue la performance sur neuf catégories (énergie, eau, matériaux, transport, déchets, pollution, santé, gestion, utilisation des sols). Les niveaux vont de Pass à Outstanding, avec Very Good comme seuil généralement exigé par les grands locataires.

HQE (Haute Qualité Environnementale) est la certification française équivalente. Elle est moins demandée par les groupes internationaux mais reste valorisée par les entreprises françaises et les investisseurs institutionnels publics.

Well Building Standard est une certification américaine qui se concentre sur le bien-être des occupants plutôt que sur la performance environnementale pure : qualité de l'air, lumière naturelle, acoustique, accès à l'eau, confort thermique. En 2024, elle est encore rare en France mais progresse rapidement dans les immeubles neufs premium.

E+C- (Énergie Positive et Réduction Carbone) est le label français qui anticipe la future réglementation RE2020. Il certifie les immeubles qui produisent plus d'énergie qu'ils n'en consomment et qui ont un bilan carbone maîtrisé sur l'ensemble de leur cycle de vie.

Comment les grandes entreprises intègrent ces critères

Dans la pratique, les directions immobilières et achats des grandes entreprises ont développé des grilles de sélection où la certification intervient à deux niveaux.

D'abord comme filtre éliminatoire : un immeuble non certifié BREEAM (ou sans engagement de certification en cours) est exclu d'emblée de la short-list dans de nombreux appels d'offres. Ce filtre élimine une part significative du parc existant — notamment les immeubles des années 1980-2000 qui n'ont jamais été restructurés.

Ensuite comme critère de notation : à localisation et prix équivalents, le niveau de certification est un élément de différenciation. Un BREEAM Excellent vaut plus qu'un BREEAM Very Good, qui vaut plus qu'un engagement de certification.

L'effet sur les valeurs et les loyers

La prime "verte" est maintenant mesurée et documentée. Les études des grands brokers (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield) convergent : un immeuble certifié BREEAM Very Good ou mieux se loue à des loyers supérieurs de 15 à 25% à ceux d'un immeuble non certifié de qualité comparable dans le même secteur géographique.

La prime à la valeur vénale est encore plus marquée : des taux de capitalisation plus bas (donc des valeurs plus élevées) pour les actifs certifiés, liés à leur moindre risque d'obsolescence réglementaire et à leur plus grande attractivité locative.

Pour les propriétaires d'actifs non certifiés, le choix est binaire : investir dans une restructuration qui intègre les certifications (coûteux, mais qui préserve la valeur), ou accepter une décote progressive sur les loyers et les valeurs vénales.

Ce que les locataires peuvent exiger

Les locataires sont en position de force pour exiger des engagements environnementaux dans les négociations de bail. Le green lease (bail vert) est devenu un cadre standard dans les grandes transactions. Il peut inclure des objectifs chiffrés de performance énergétique avec des pénalités si le bailleur ne les atteint pas, des obligations de transparence sur les consommations réelles du bâtiment, des engagements sur la qualité de l'air intérieur et les conditions de travail, et une clause de révision si la performance se dégrade.

Ces clauses, qui auraient paru exorbitantes à un bailleur en 2015, sont aujourd'hui acceptées dans la plupart des grandes transactions. Le rapport de force a changé — pas partout, pas pour tous les profils d'actifs, mais la tendance est irréversible.