Le commerce physique n'a pas disparu après le Covid. Il a changé de critères. En 2023, les investisseurs et enseignes ont privilégié les formats capables de produire un flux régulier, lisible et utile : retail parks, commerces de proximité, emplacements urbains solides, alimentation, services, santé, loisirs et restauration bien intégrée.
La période a été compliquée par l'inflation, la pression sur le pouvoir d'achat et les coûts d'exploitation. Mais elle a aussi confirmé que certains lieux commerciaux résistent mieux que d'autres parce qu'ils répondent à des besoins fréquents, faciles d'accès et compatibles avec les nouveaux rythmes de vie.
Les retail parks cochent plusieurs cases
Les parcs d'activités commerciales profitent de leur accessibilité, de charges souvent plus lisibles et d'une capacité à accueillir des enseignes de destination. Ils ne remplacent pas les centres-villes, mais ils répondent à une demande de simplicité : stationnement, parcours rapide, achats contraints et enseignes complémentaires.
Pour les investisseurs, ces actifs peuvent offrir une lecture plus directe du revenu, à condition que l'emplacement soit solide, que le mix d'enseignes soit cohérent et que les enjeux environnementaux soient pris au sérieux. Artificialisation, chaleur, mobilités et sobriété énergétique pèseront de plus en plus dans l'analyse.
La proximité devient une infrastructure urbaine
Les commerces de quartier qui rendent un service réel conservent une valeur d'usage forte. Boulangeries, pharmacies, alimentation, soins, restauration du midi, services du quotidien et petites surfaces spécialisées contribuent à la vie des quartiers de bureaux comme des quartiers résidentiels.
Cette proximité intéresse aussi l'immobilier tertiaire. Un bureau isolé dans un environnement pauvre en services devient moins attractif. A l'inverse, un quartier mixte, vivant et équipé soutient le retour au bureau et l'expérience des salariés.
Le commerce se juge par son écosystème
En 2024, l'immobilier commercial ne pourra plus être évalué seulement au loyer au mètre carré. Il faudra regarder la fréquentation, la complémentarité des usages, la mobilité, le coût d'occupation des enseignes, la qualité énergétique et la capacité du lieu à rester utile même lorsque la consommation ralentit.
Le bilan 2023 est donc moins celui d'un rebond généralisé que d'une sélection. Les lieux commerciaux qui simplifient la vie des clients et renforcent leur quartier gardent une profondeur. Les formats sans identité claire, eux, restent vulnérables.
Sources et repères
CBRE France - Insights commerce et investissement