Dans un marché immobilier d'entreprise ralenti par la hausse des taux, le commerce affiche au premier trimestre 2023 une résistance qui mérite attention. BNP Paribas Real Estate relève 1,3 milliard d'euros engagés en commerce au T1 2023, un niveau supérieur à la moyenne décennale. Cette performance ne signifie pas que le retail échappe au cycle, mais elle montre qu'il n'est plus le segment fragile que l'on décrivait après les années Covid.
Le commerce a déjà traversé plusieurs chocs : e-commerce, confinements, inflation, baisse du pouvoir d'achat, transformations des centres-villes. Cette succession d'épreuves a nettoyé une partie du marché et renforcé les actifs les mieux placés. En 2023, les investisseurs ne regardent plus le commerce comme un bloc homogène. Ils distinguent les pieds d'immeuble prime, les retail parks, les galeries dominantes, les actifs alimentaires et les emplacements dépendants de flux plus fragiles.
La résilience vient d'abord des usages
Un commerce bien situé garde une fonction simple : attirer des clients. Les meilleurs actifs bénéficient de flux physiques, de destinations touristiques, de zones de chalandise établies ou d'enseignes capables de supporter l'inflation. Contrairement à certains bureaux, ils ne sont pas directement remis en cause par le télétravail. Le sujet n'est pas l'existence du commerce physique, mais sa qualité, sa localisation et son adaptation aux nouveaux parcours d'achat.
Les commerces de périphérie bien ancrés, notamment les retail parks, peuvent aussi profiter d'une lecture plus pragmatique des consommateurs : accessibilité, stationnement, loyers plus soutenables pour les enseignes, visibilité. Ils restent toutefois exposés aux coûts énergétiques, aux obligations environnementales et à la transformation des mobilités.
Le taux reste le juge de paix
Cette résistance ne supprime pas la contrainte financière. Les taux de rendement se décompressent sur l'ensemble de l'immobilier. Les acquéreurs demandent plus de revenus pour accepter l'illiquidité et le risque locatif. Les vendeurs d'actifs de commerce doivent donc prouver la solidité des loyers, la qualité des enseignes et le potentiel d'évolution.
La différence avec le bureau tient à la lisibilité de certains flux commerciaux. Un actif loué à des enseignes solides, dans une zone dominante, peut être compris plus rapidement qu'un immeuble de bureaux dont l'usage futur dépend d'une politique hybride encore instable. Cette lisibilité attire les capitaux qui cherchent de la diversification.
Le commerce n'est pas un refuge automatique
Il serait pourtant excessif de parler de refuge. Les actifs secondaires restent vulnérables. Une galerie sans locomotive, un centre-ville en perte de flux ou un commerce trop dépendant d'une enseigne fragile peuvent rapidement devenir difficiles à relouer. La vacance commerciale, lorsqu'elle s'installe, pèse sur la valeur autant que sur l'image d'un site.
Le T1 2023 rappelle donc une règle simple : le commerce revient dans la discussion des investisseurs, mais avec une sélectivité forte. Les actifs qui combinent emplacement, enseignes solides, loyers soutenables et capacité d'adaptation peuvent mieux traverser le cycle. Les autres devront accepter le même repricing que le reste de l'immobilier tertiaire.
Sources et repères
BNP Paribas Real Estate - At a Glance 2023 T1 Commerce
BNP Paribas Real Estate - At a Glance 2023 T1 Investissement