Deux mois après la faillite de WeWork, le marché du coworking est en pleine recomposition. Les sites fermés libèrent des membres en attente d'un nouvel espace. Les bailleurs récupèrent leurs locaux et cherchent comment les relouer. Les opérateurs alternatifs se positionnent pour absorber une clientèle qui ne va nulle part.
Le résultat de cette recomposition dira quelque chose d'important sur la maturité du secteur : est-ce que la faillite de WeWork a durablement abîmé la confiance dans le coworking, ou est-ce que le marché sait faire la distinction entre un opérateur mal géré et un modèle viable ?
IWG : le grand bénéficiaire
Le principal gagnant de la faillite de WeWork est IWG (International Workplace Group), le groupe britannique qui opère les marques Regus, Spaces, HQ et d'autres. IWG n'a jamais adopté le modèle WeWork — il n'a jamais signé de baux directs à long terme à des loyers élevés, préférant des accords de gestion ou des partenariats avec les propriétaires.
Résultat : IWG est profitable depuis des années, et la faillite de son principal concurrent lui ouvre des opportunités. Le groupe a annoncé qu'il souhaitait reprendre certains sites WeWork dans des localisations stratégiques, à des conditions radicalement différentes de celles que WeWork avait négociées. Des propriétaires d'immeubles, soucieux de relouer rapidement leurs espaces, ont accepté des conditions favorables à IWG.
Les opérateurs locaux : une opportunité de croissance
En France, plusieurs opérateurs ont profité du vide laissé par WeWork pour accroître leur présence. Morning, l'opérateur parisien fondé en 2013, a annoncé l'ouverture de nouveaux sites. Wojo (la coentreprise entre Bouygues Immobilier et Accor) a également étendu son réseau. Ces acteurs ont un avantage sur WeWork : leur modèle économique a toujours été plus conservateur, avec des baux moins longs et des loyers moins élevés.
Des opérateurs de niche se positionnent aussi. Des espaces dédiés aux professions libérales (avocats, médecins, consultants), aux startups technologiques, aux créatifs — la spécialisation reste une protection contre la concurrence frontale.
Le nouveau modèle qui s'impose
La grande leçon de la faillite de WeWork pour le secteur : le modèle de l'opérateur qui prend le risque locatif à sa charge est fondamentalement fragile dans un contexte de taux d'intérêt élevés et de loyers commerciaux contraints.
Le modèle qui s'impose en remplacement est celui du "management agreement" : le propriétaire de l'immeuble garde le risque locatif et confie à un opérateur spécialisé la gestion commerciale de l'espace en échange d'honoraires. L'opérateur n'est plus propriétaire du risque, il apporte son expertise opérationnelle. C'est le modèle de l'hôtellerie — un opérateur gère, un propriétaire porte l'actif.
Cette évolution change la nature des acteurs du secteur. L'opérateur de coworking de demain ressemble davantage à une chaîne hôtelière qu'à un bailleur : il vend de l'expérience, de la marque et de la gestion.
Ce que ça change pour les membres
Pour les entreprises qui utilisent le coworking, la recomposition du marché a plusieurs conséquences pratiques.
La solidité financière de l'opérateur est devenue un critère de sélection. Les équipes achats et les directions immobilières des grandes entreprises vérifient maintenant les comptes de leurs fournisseurs de coworking avant de signer des contrats pluriannuels — ce qu'elles ne faisaient pas en 2019.
La diversification des opérateurs est aussi une stratégie plus fréquente. Plutôt que de concentrer tous ses accès sur un seul opérateur mondial (WeWork), une entreprise distribuée géographiquement a intérêt à travailler avec des opérateurs locaux dans chaque ville, plus solides et mieux insérés dans leur marché.
Enfin, les contrats évoluent. Les membres exigent des clauses de continuité de service plus robustes, des délais de préavis raisonnables et des garanties de remboursement en cas de fermeture anticipée. Le marché a retenu la leçon.