L'alerte est venue de France Tiers-Lieux, le réseau national qui fédère les espaces de travail partagé. Dans une enquête publiée en avril, les chiffres sont brutaux : 80 % des tiers-lieux et espaces de coworking font état d'un risque réel de fermeture à court ou moyen terme. 20 % se disent en danger immédiat. La perte de chiffre d'affaires du secteur est estimée à 110 millions d'euros depuis le début du confinement.

Le coworking, qui s'était développé depuis dix ans comme une alternative flexible et résiliente au bureau traditionnel, découvre les limites de son propre modèle économique face à une crise qu'il n'avait pas anticipée.

Pourquoi le confinement est particulièrement destructeur pour le coworking

Les espaces de coworking ne sont pas légalement fermés. Le gouvernement n'a pas inclus les tiers-lieux dans la liste des établissements recevant du public soumis à fermeture administrative. Un espace peut encore accueillir ses membres résidents — ceux qui ont un abonnement mensuel ou un bail de domiciliation.

Mais la réalité est que ces membres ne viennent plus. Ils télétravaillent depuis leur domicile, souvent parce qu'ils n'ont pas d'autre choix, parfois parce qu'ils ne veulent pas sortir. Les passages spontanés, les journées à la carte, les entreprises qui louaient une salle de réunion pour un after-work ou une formation — tout ça s'est évaporé du 17 mars au 18 mars.

Et le loyer, lui, n'a pas bougé.

C'est le problème structurel du modèle coworking : les charges sont fixes (loyer, salaires, charges) tandis que les revenus sont variables (abonnements, journées, salles). Quand les revenus variables s'effondrent — ce qui se passe en ce moment — les charges fixes restent et le modèle économique saigne.

La moitié des espaces interrogés par France Tiers-Lieux n'ont pas réussi à obtenir de report de loyer de leur propriétaire. Pour ceux dont le loyer représente plus de 50% des charges — ce qui est courant — la situation est mathématiquement intenable au-delà de deux ou trois mois.

WeWork : le signal que le secteur n'avait pas bien lu

WeWork avait annoncé fin 2019 des doutes sur sa "capacité à poursuivre son activité en tant qu'entreprise pérenne" dans ses documents préliminaires à une introduction en bourse avortée. La valorisation de 47 milliards de dollars de l'été 2019 était tombée à quelques milliards avant même que le Covid n'arrive.

Le problème de WeWork n'était pas son concept — c'était son modèle : louer à long terme des immeubles entiers et les sous-louer à court terme avec une marge supposée. Quand les locataires partent, les baux à long terme restent. La crise Covid ne fait qu'accélérer ce que le marché avait déjà identifié comme une fragilité structurelle.

WeWork n'est pas le coworking. Mais sa chute a envoyé un signal sur la solidité du modèle "intermédiaire immobilier" que beaucoup d'opérateurs ont adopté, à des échelles plus petites, dans les villes françaises.

Comment les survivants s'en sortent

Sur le terrain, les espaces qui tiennent le coup partagent quelques caractéristiques.

Un bail plus souple. Ceux qui ont négocié des baux avec option de rachat, des baux précaires ou des conventions d'occupation avec des collectivités locales sont dans une situation radicalement différente de ceux qui ont signé des baux commerciaux classiques à loyer élevé.

Un ancrage dans une communauté de membres fidèles. Les espaces qui avaient construit une vraie communauté — au-delà du simple plateau de bureaux — ont des membres qui continuent de payer leur abonnement même sans venir, par solidarité. Ce n'est pas anodin : certains gérants rapportent que leurs membres "soutien" représentent 60 à 70% de leurs recettes courantes.

La flexibilité de la structure. Les opérateurs qui travaillent seuls ou en binôme peuvent réduire leurs coûts à presque rien. Ceux qui ont des équipes de 5 ou 10 personnes font face à des charges fixes que le chômage partiel ne couvre que partiellement.

Les aides publiques. Les dispositifs ANCT, les régions, le fonds de solidarité — les espaces les plus connectés aux réseaux institutionnels ont accès à des financements d'urgence que les indépendants ignorent souvent.

Le paradoxe du confinement

L'ironie du confinement pour le coworking, c'est que la demande potentielle n'a jamais été aussi forte. Des millions de personnes travaillent depuis leur domicile, dans des conditions qui ne sont souvent pas idéales — appartements trop petits, enfants présents, manque d'équipement. La promesse du coworking — un espace professionnel à quelques minutes de chez soi, sans les contraintes du bureau d'entreprise — n'a jamais eu autant de sens qu'en ce moment.

Mais les gens ne peuvent pas y aller. Et les espaces qui pourraient les accueillir dans trois mois risquent de ne plus exister.

C'est la situation absurde dans laquelle se trouve le secteur : au mauvais endroit au mauvais moment, pour des raisons entièrement extérieures à sa valeur intrinsèque.

Ce qui va décider du sort du secteur

Dans les prochaines semaines, deux choses vont déterminer si le coworking passe cette crise ou s'effondre massivement.

La première, c'est la négociation des loyers. Les espaces qui obtiennent un report de trois à six mois peuvent tenir. Les autres, non.

La deuxième, c'est la durée du confinement. Un mois supplémentaire est gérable avec les aides gouvernementales. Deux mois supplémentaires, avec une reprise incertaine et lente, c'est une autre équation. Les gérants regardent l'agenda de l'exécutif avec une attention que leurs membres ne soupçonnent pas.