Le décret tertiaire — officiellement le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire — est entré dans une phase opérationnelle depuis 2021. Mais beaucoup d'entreprises et de propriétaires n'ont toujours pas pris la mesure des obligations qu'il crée.
Ce texte concerne directement tous les occupants (locataires) et propriétaires de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m². Il impose des objectifs contraignants de réduction de consommation énergétique, avec des jalons en 2030, 2040 et 2050.
Les objectifs chiffrés
Le décret tertiaire fixe trois types d'objectifs, l'entreprise pouvant choisir le plus favorable :
Objectif relatif : réduire la consommation d'énergie finale de 40% d'ici 2030, 50% d'ici 2040, et 60% d'ici 2050, par rapport à une année de référence (typiquement 2010 ou une année plus récente si la consommation de 2010 n'est pas disponible).
Objectif absolu : atteindre un niveau de consommation d'énergie finale en kWh/m²/an défini par décret selon le type de bâtiment. Pour les bureaux, ce niveau cible est actuellement en cours de publication.
Objectif de modulation : dans certains cas, les objectifs peuvent être modulés (à la hausse ou à la baisse) en fonction de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales.
Qui est concerné
Le texte s'applique aux bâtiments ou parties de bâtiments qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m². Cette surface s'entend par bâtiment, mais un même propriétaire ou occupant ayant plusieurs bâtiments d'une même commune peut agréger ses surfaces pour apprécier le seuil.
Concrètement : une PME qui loue 400 m² dans un immeuble de bureaux de 3 000 m² est concernée, même si elle seule ne dépasse pas le seuil. C'est l'immeuble entier qui est l'unité d'évaluation.
Les assujettis sont à la fois les propriétaires et les preneurs à bail (locataires). Chacun est responsable, dans son périmètre de maîtrise, de contribuer à l'atteinte des objectifs.
La plateforme OPERAT : l'obligation de déclaration
Depuis septembre 2021, les assujettis ont l'obligation de déclarer leurs consommations d'énergie sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l'ADEME.
La première déclaration devait couvrir les consommations 2020 et 2021. Les déclarations sont annuelles par la suite. En cas de non-déclaration, les propriétaires et locataires s'exposent à une obligation de "name and shame" — la publication de leur nom sur un site public — et potentiellement à des sanctions administratives.
La plateforme OPERAT a connu des difficultés de démarrage et des délais ont été accordés. Mais en 2022, elle est opérationnelle et les premières déclarations sont vérifiables.
La répartition des responsabilités entre bailleur et locataire
C'est là que le décret crée des situations délicates. Dans un immeuble multi-locataires, la performance énergétique dépend à la fois des caractéristiques intrinsèques du bâtiment (isolation, systèmes de chauffage/climatisation) — sous la responsabilité du propriétaire — et des comportements des occupants (réglage des températures, utilisation des équipements, éclairage) — sous la responsabilité du locataire.
Le propriétaire ne peut pas améliorer les comportements des locataires. Le locataire ne peut pas changer l'isolation des murs. Les objectifs sont pourtant collectifs.
Cette situation crée une nécessité de coopération que les baux classiques n'organisent pas. D'où l'essor des "green leases" (baux verts) qui incluent des annexes environnementales précisant les engagements mutuels en matière de performance énergétique. Ces annexes, encore minoritaires dans les baux français, vont devenir incontournables.
Ce que les entreprises doivent faire dès maintenant
Identifier si on est assujetti : vérifier la surface totale du bâtiment occupé et l'activité qui y est exercée. En cas de doute, se faire accompagner par un professionnel.
Collecter les données de consommation : si les données historiques depuis 2010 ne sont pas disponibles, commencer à constituer le dossier. Les fournisseurs d'énergie ont l'obligation de fournir les données historiques sur demande.
S'enregistrer sur OPERAT et effectuer les premières déclarations si ce n'est pas encore fait.
Mesurer l'écart par rapport aux objectifs 2030 : si la consommation actuelle est au niveau de la consommation de référence, il faut la réduire de 40% en moins de 8 ans. Ce n'est pas trivial — ça requiert un plan d'action.
Intégrer le décret tertiaire dans les négociations de bail : pour les prochains baux signés, inclure des clauses qui organisent le partage des données et la coopération sur la performance énergétique.