Le 12 mars 2024, le Parlement européen adopte la révision de la directive sur la performance énergétique des bâtiments. Le texte ne concerne pas uniquement le logement. Il vise aussi les bâtiments non résidentiels, donc une large partie du parc tertiaire : bureaux, commerces, établissements recevant du public, bâtiments de services, santé, enseignement ou équipements publics.
Le signal est fort : l'Europe veut accélérer la rénovation des bâtiments les moins performants et faire du bâtiment zéro émission une norme pour les constructions neuves. Pour l'immobilier tertiaire, cela signifie que la performance énergétique devient progressivement un critère de conformité, de financement et de valeur.
Les pires actifs non résidentiels seront sous pression
La directive prévoit que les Etats membres ciblent les bâtiments non résidentiels les moins performants, avec des seuils de rénovation progressifs. Le détail dépendra des transpositions nationales, mais l'orientation est claire : les actifs qui restent en bas du classement énergétique auront de moins en moins de marge.
Cette dynamique rejoint déjà le décret tertiaire en France. Les propriétaires et utilisateurs ne peuvent plus traiter l'énergie comme une ligne de charges isolée. Elle devient un sujet patrimonial, contractuel et réglementaire.
La valeur dépendra de la trajectoire, pas seulement de l'état actuel
Un immeuble énergivore n'est pas condamné s'il dispose d'un plan crédible : audit, travaux, pilotage, financement, phasage et coopération avec les occupants. A l'inverse, un actif présenté comme correct mais sans données fiables ni stratégie de rénovation peut devenir plus risqué qu'il n'y paraît.
Les investisseurs vont donc regarder la trajectoire. Quel coût pour améliorer la performance ? Quelle gêne pour les locataires ? Quel impact sur les loyers ? Quels risques si la réglementation se durcit ?
La rénovation devient un sujet de gouvernance
La directive européenne rappelle que les bâtiments ne pourront pas être transformés par de simples déclarations d'intention. Il faudra des arbitrages de capex, des données, des travaux et une gouvernance entre propriétaires, occupants, exploitants et financeurs.
Pour le tertiaire, la décennie 2024-2030 sera donc celle du passage à l'exécution. Les immeubles qui savent documenter et financer leur trajectoire gagneront en liquidité. Les autres verront le risque réglementaire s'ajouter au risque locatif.
Sources et repères
Parlement européen - Energy efficiency of buildings: MEPs adopt plans
Commission européenne - Zero-emission buildings
Conseil de l'Union européenne - Adoption de la directive bâtiments