La loi Climat et Résilience d'août 2021 a posé un calendrier précis pour le marché résidentiel : les logements les plus énergivores (classés G, puis F) ne pourront plus être mis en location à partir de 2025, 2028 et 2034 respectivement. Ce que l'on sait moins, c'est que des dispositions comparables sont en train de se mettre en place pour les locaux professionnels et tertiaires.

En 2024, plusieurs textes réglementaires entrent dans leur phase opérationnelle. Les propriétaires et locataires de bureaux qui n'ont pas encore pris la mesure de ce chantier vont devoir accélérer.

Le cadre réglementaire en place

Deux textes se superposent pour les bâtiments tertiaires.

Le décret tertiaire (décret du 23 juillet 2019, modifié) impose des objectifs de réduction de consommation énergétique : -40% d'ici 2030, -50% d'ici 2040, -60% d'ici 2050 par rapport à une année de référence. Ce texte s'applique aux bâtiments de plus de 1 000 m² et concerne à la fois propriétaires et locataires. La plateforme OPERAT est le guichet de déclaration.

La loi Climat et Résilience, elle, a introduit la notion d'audit énergétique obligatoire pour les grandes transactions immobilières tertiaires, et a ouvert la voie à des interdictions de mise en location des locaux les plus énergivores — un calendrier qui doit être précisé par décret, en cours de publication en 2024.

Ces deux textes se combinent pour créer une pression inédite sur les actifs à mauvaise performance énergétique.

Le DPE tertiaire : une réalité encore sous-estimée

Contrairement au logement, où le DPE est obligatoire depuis des années et bien connu des propriétaires-bailleurs, le DPE des locaux professionnels reste encore peu maîtrisé. Beaucoup de propriétaires d'immeubles de bureaux des années 1980-2000 n'ont pas réalisé de DPE récent et ignorent le classement réel de leur actif.

Or les enjeux sont considérables. Un immeuble de bureaux classé F ou G ne pourra plus être mis en location dans les délais qui se rapprochent, subira une décote significative sur sa valeur vénale dès maintenant (les acheteurs intégrant le coût des travaux nécessaires), et ne satisfait pas aux exigences croissantes des grands locataires corporates, qui incluent désormais des critères de performance énergétique dans leurs appels d'offres.

Les experts immobiliers et les agents de notation intègrent déjà le DPE dans leurs valorisations. Un immeuble mal classé se négocie avec une décote de 10% à 25% par rapport à un immeuble équivalent bien classé.

Ce que les propriétaires doivent faire

La première étape est de connaître son classement. Pour les actifs qui n'ont pas de DPE récent (postérieur à la réforme de juillet 2021), il faut faire réaliser un audit par un diagnostiqueur certifié.

La deuxième étape est de bâtir un plan de travaux. Pour les actifs classés F ou G, les travaux peuvent être lourds : isolation thermique par l'extérieur, remplacement de la chaudière ou de la climatisation, GTB (gestion technique du bâtiment), éclairage LED, récupération de chaleur. Les coûts varient entre 300 et 800 euros/m² selon l'état de départ et l'ambition du projet.

La troisième étape est d'articuler ce plan de travaux avec le bail en cours. Si le locataire est en place pour encore 4 ou 6 ans, comment financer des travaux qui nécessitent un accès aux locaux ? Les green leases (baux verts) offrent un cadre pour organiser cette coopération.

Ce que les locataires doivent anticiper

Les locataires ne sont pas passifs dans ce processus. Le décret tertiaire les rend co-responsables des performances énergétiques de leur bâtiment, dans la mesure de leur périmètre de maîtrise (comportements, équipements propres).

Mais surtout, les locataires qui signent un bail aujourd'hui ont tout intérêt à inclure des clauses de garantie de performance énergétique. Si le bailleur ne respecte pas le décret tertiaire, le locataire peut se retrouver dans un immeuble illégal — avec des recours limités si le bail ne prévoit rien.

La renégociation de bail est aussi l'occasion d'imposer des critères : isolation, renouvellement d'air, température garantie, certification environnementale. Ce sont des arguments légitimes, soutenus par le cadre réglementaire, qui renforcent la position du locataire dans la négociation.

L'effet sur les valeurs

La bifurcation "verts vs gris" s'est déjà amorcée sur les valeurs. Les actifs certifiés (BREEAM Very Good ou Excellent, HQE Excellent) se louent à des loyers prime supérieurs de 15% à 25% à des actifs comparables non certifiés dans les mêmes quartiers. L'écart va s'élargir à mesure que les obligations réglementaires se resserrent.

Pour les investisseurs, le risque d'actif "stranded" — un actif qui ne trouve plus preneur parce qu'il ne satisfait plus aux obligations légales — n'est plus théorique. Il est en train de devenir réel sur certains marchés périphériques.