L'indice des loyers commerciaux du premier trimestre 2023, publié fin juin, rappelle la tension qui traverse les relations bailleurs-preneurs. L'ILC atteint 128,68, en hausse de 6,69 % sur un an. Pour les commerçants, les artisans et les enseignes sous bail commercial indexé, cette progression arrive dans un contexte déjà marqué par l'inflation, les coûts énergétiques et la prudence des consommateurs.
Le plafonnement provisoire à 3,5 % pour les TPE et PME joue donc un rôle d'amortisseur. Il limite la variation annuelle applicable à certaines révisions de loyers commerciaux, mais il ne règle pas tout. Les grandes enseignes, les activités non éligibles ou les baux structurés différemment peuvent rester exposés à une indexation plus forte. Et même plafonnée, une hausse de loyer s'ajoute à des charges souvent élevées.
L'indexation redevient un sujet de négociation
Dans les années de faible inflation, l'indexation était parfois traitée comme un détail mécanique. En 2023, elle redevient un sujet stratégique. Pour le bailleur, l'indexation protège le revenu réel et compense une partie de l'inflation. Pour le locataire, elle peut devenir difficile à absorber lorsque le chiffre d'affaires ne suit pas ou lorsque les marges sont comprimées.
Le rapport de force varie fortement selon les emplacements. Dans une rue prime ou un retail park très performant, le bailleur peut mieux défendre l'indexation. Dans un site plus fragile, exiger mécaniquement toute la hausse peut accélérer la vacance. La discussion doit donc intégrer la santé réelle du commerce, la fréquentation, le taux d'effort et la capacité de relocation.
Le loyer facial ne suffit plus
Pour les locataires, l'enjeu est de raisonner en coût complet : loyer, charges, énergie, travaux, taxes, marketing, sécurité, flux. Une hausse d'ILC peut paraître supportable isolément, mais devenir lourde lorsqu'elle s'ajoute à des charges énergétiques ou à des travaux imposés. Pour les bailleurs, cette lecture impose une gestion plus fine de l'actif : maintenir l'attractivité du site devient aussi important que préserver l'indexation.
Les négociations de 2023 devraient donc porter moins sur un seul chiffre que sur un équilibre global. Franchise temporaire, étalement, travaux, accompagnement marketing, clause de rendez-vous, adaptation des charges : les solutions existent, à condition de sortir d'une application purement automatique des indices.
Un signal pour l'immobilier de commerce
La publication de l'ILC du T1 2023 montre que l'immobilier de commerce reste pris entre deux forces. D'un côté, les investisseurs cherchent des revenus indexés dans un contexte inflationniste. De l'autre, les locataires doivent préserver leur marge et leur capacité d'exploitation. Le bon bail sera celui qui protège la valeur de l'actif sans étouffer l'activité qui la fait vivre.
Sources et repères
Légifrance - Avis relatif à l'indice des loyers commerciaux du premier trimestre 2023
Direction générale des Entreprises - Plafonnement des loyers commerciaux pour les TPE-PME
Éditions Francis Lefebvre - ILC, ILAT et ICC au 1er trimestre 2023