La Chine a plusieurs semaines d'avance sur l'Europe dans le cycle pandémique. Wuhan et le Hubei ont été confinés en janvier. Les grands centres économiques — Shanghai, Pékin, Shenzhen — ont connu des restrictions sévères entre janvier et mars. Début avril, la plupart des grandes villes chinoises sont officiellement "déconfinées" et les bureaux sont rouverts.

Ce qui se passe là-bas est précieux pour anticiper ce qui va se passer ici.

Le retour au bureau est partiel et difficile

Les données des opérateurs immobiliers actifs en Chine — CBRE, JLL, Colliers — et des grands opérateurs de coworking (WeWork, Ucommune, Naked Hub) donnent un tableau convergent : les bureaux sont ouverts mais ne sont pas pleins.

Les taux d'occupation constatés dans les immeubles de bureaux des grandes métropoles chinoises en avril sont de l'ordre de 50 à 70% de leur niveau pré-Covid. Les employés reviennent, mais pas tous en même temps. Les entreprises ont maintenu du télétravail rotatif pour réduire la densité, conformément aux recommandations sanitaires des autorités. Et certains salariés, malgré la levée officielle des restrictions, hésitent encore à revenir dans les transports bondés et les espaces partagés.

Ce phénomène de retour partiel n'est pas propre à la Chine — il était prévisible. Mais son ampleur interroge : même quand on peut revenir, on ne revient pas immédiatement à 100%. Le comportement a changé, au moins temporairement.

Les dynamiques de marché : ce qui résiste, ce qui cède

Sur le marché de bureaux chinois, les différences entre actifs de qualité et actifs secondaires se creusent.

Les immeubles prime — grade A, bien situés, avec de bons systèmes de ventilation et des équipements sanitaires adéquats — ont mieux retenu leurs locataires. Les locataires qui cherchaient à réduire leur surface ont négocié, mais restent en place pour la plupart.

Les immeubles de qualité inférieure — grade B et C, vieux systèmes de climatisation, densité élevée — voient des départs et des vacances qui s'accumulent. Des locataires qui renégociaient déjà avant la crise saisissent l'occasion pour partir ou obtenir des baisses significatives.

La leçon est claire : en période de crise, la qualité de l'actif immobilier compte encore plus qu'en temps normal. Les actifs médiocres subissent les effets amplifiés.

Le coworking en Chine post-confinement

L'un des marchés de coworking les plus développés au monde est celui de la Chine. Des opérateurs locaux comme Ucommune, Kr Space ou Naked Hub avaient développé des réseaux importants dans les grandes villes. La crise les a violemment touchés.

Ucommune, le principal opérateur chinois, a vu son cours en bourse s'effondrer et a annoncé des fermetures de sites. Naked Hub a fusionné avec WeWork en 2018 et suit les difficultés globales de WeWork. Kr Space est en restructuration.

Mais il y a un signal inattendu : dans certaines villes chinoises, les espaces de coworking connaissent depuis fin mars une reprise plus rapide que les bureaux classiques. La raison avancée par les opérateurs : des entreprises qui voulaient réduire leur surface de bureau fixe ont opté temporairement pour du coworking, plus flexible. Des salariés qui ne voulaient pas reprendre les transports de pointe ont utilisé des coworkings de proximité comme alternative.

Ce signal chinois — des entreprises qui utilisent le coworking comme soupape de flexibilité dans la gestion post-crise — est exactement ce que les opérateurs européens espèrent reproduire.

Les questions que la Chine ne résout pas

La Chine est utile pour anticiper les dynamiques à court terme (le retour au bureau est progressif et partiel), mais elle ne règle pas les questions structurelles à long terme pour l'Europe.

Le télétravail en Chine n'a pas la même tradition culturelle qu'en France ou en Grande-Bretagne. Les Chinois sont revenus au bureau plus vite et plus facilement, en partie parce que le télétravail y était moins ancré avant la crise. En Europe, où des millions de salariés ont découvert que le travail à distance fonctionnait, la pression pour maintenir des jours de télétravail après la crise est sans doute plus forte.

La taille des logements et la qualité du cadre domestique jouent aussi un rôle. Le télétravail dans un appartement de Shanghai de 40 m² pour trois personnes n'est pas la même expérience que dans une maison de région parisienne avec bureau dédié.

Ce que la Chine confirme : le bureau ne disparaît pas. Ce qu'elle ne dit pas : à quelle densité il va se stabiliser, et quelles entreprises vont réduire leurs surfaces. Ces réponses, c'est l'Europe qui va les écrire elle-même dans les prochains mois.