Les analyses de BNP Paribas Real Estate sur l'investissement bureaux en France en 2021 montrent un marché qui se reprend, mais qui ne revient pas à l'insouciance. Les investisseurs restent intéressés par les bureaux, à condition que les actifs soient lisibles, bien loués et compatibles avec les transformations du travail.
La reprise locative rassure, mais elle ne suffit pas. L'hybride, l'ESG, le décret tertiaire et la polarisation entre actifs prime et secondaires imposent une lecture plus fine du risque.
La sécurité du revenu reste centrale
Un investisseur regarde d'abord la solidité du flux locatif. Mais en 2022, cette solidité dépend davantage qu'avant de la stratégie d'occupation du locataire. Une entreprise peut être solvable et vouloir réduire ses surfaces à la prochaine échéance.
Comprendre l'usage réel du bureau devient donc presque aussi important que lire le bail.
L'ESG entre dans le prix
La performance énergétique et la trajectoire carbone influencent de plus en plus la valeur. Un actif qui devra subir de lourds travaux pour respecter le décret tertiaire ou les attentes utilisateurs porte un risque futur.
À l'inverse, un immeuble déjà performant peut justifier une prime, surtout s'il aide le locataire à tenir ses engagements RSE.
2022 sera une année de différenciation
Les bureaux ne sont pas disqualifiés. Ils deviennent simplement moins homogènes. Les meilleurs actifs conserveront une forte liquidité ; les autres devront être transformés, repositionnés ou décotés.
Janvier 2022 ouvre donc un cycle plus exigeant pour l'investissement bureaux : moins de volume automatique, plus d'analyse d'usage.
Sources et repères
BNP Paribas Real Estate - The office investment market: looking back at 2021
JLL France - Chiffres du marché immobilier de bureaux en Île-de-France en 2021