Au troisième trimestre 2021, le marché de l'investissement en bureaux reste prudent. Les investisseurs reviennent, mais ils ne regardent plus les actifs avec les mêmes lunettes qu'en 2019. La localisation, la durée des baux et la qualité du locataire comptent toujours, mais la valeur d'usage de l'immeuble devient plus déterminante.
Les analyses de Cushman & Wakefield et JLL montrent une reprise qui avance par sélection. Le marché n'est pas fermé, mais les actifs doivent rassurer.
Le revenu doit être crédible
Un immeuble loué n'est pas automatiquement sécurisé si son locataire remet en cause ses surfaces à moyen terme. Les investisseurs examinent davantage la compatibilité entre le bail, la stratégie de l'occupant et l'évolution des modes de travail.
Le risque locatif devient plus qualitatif. Il ne suffit plus de regarder la signature du locataire ; il faut comprendre son usage réel du bureau.
La performance ESG monte dans la décision
Le décret tertiaire, les politiques RSE et les exigences des utilisateurs renforcent l'importance de la performance énergétique. Un actif énergivore ou difficile à mettre aux normes peut coûter plus cher demain.
Les investisseurs intègrent donc de plus en plus les travaux futurs et la capacité à documenter la trajectoire environnementale.
La reprise sera asymétrique
Les meilleurs actifs conserveront une liquidité supérieure. Les immeubles secondaires devront offrir davantage de rendement, de potentiel de transformation ou de garanties locatives.
Octobre 2021 confirme que le marché de l'investissement ne fuit pas le bureau, mais qu'il veut des bureaux capables de traverser l'hybride.
Sources et repères
Cushman & Wakefield - Marketbeat Investissement France T3 2021
JLL France - Marché immobilier de bureaux en Île-de-France au T3 2021