Au milieu de l'été 2020, le marché de l'investissement immobilier d'entreprise ne ressemble pas à un marché arrêté. Des transactions se signent encore, les taux financiers restent bas, les investisseurs institutionnels conservent des allocations immobilières à placer. Mais la crise a changé la question principale : il ne s'agit plus seulement de savoir si l'actif est bien situé, il faut aussi savoir si le revenu locatif est solide dans un monde incertain.
Le Marketbeat Investissement France T2 2020 de Cushman & Wakefield décrit une économie française bousculée par le confinement, avec une chute très forte de l'activité au deuxième trimestre et un rebond encore fragile à partir du déconfinement. Cette toile de fond suffit à expliquer le nouveau comportement des investisseurs : moins de vitesse, plus de vérification, davantage de différenciation entre actifs.
Le bureau reste désirable, mais pas n'importe lequel
La première tentation serait de conclure que le télétravail affaiblit mécaniquement l'appétit pour les bureaux. En août 2020, ce serait trop simple. Les investisseurs ne sortent pas du bureau ; ils durcissent leurs critères. Ils regardent la qualité des locataires, la durée ferme des baux, la localisation, l'état technique, la capacité de l'immeuble à supporter de nouveaux usages.
Un actif loué longuement à un utilisateur solide, dans un secteur central ou une métropole profonde, reste défensif. Un immeuble plus périphérique, dépendant d'un seul locataire fragile ou difficile à adapter, devient beaucoup plus exposé. La crise ne fait pas disparaître la valeur ; elle rend visible sa hiérarchie.
Les régions montrent déjà cette sélection
BNP Paribas Real Estate indique qu'environ 1 milliard d'euros ont été investis en bureaux en régions depuis le début de l'année 2020, soit une baisse de 24 % par rapport au premier semestre 2019. Le ralentissement est net, notamment au deuxième trimestre, mais il ne se transforme pas en gel complet du marché.
La part des VEFA reste significative en régions, signe que les investisseurs continuent à croire aux actifs neufs et bien placés. Mais cette confiance est plus sélective. Les fonds recherchent des revenus sécurisés, les SCPI doivent composer avec le ralentissement de la collecte, et les investisseurs recourant fortement à la dette deviennent plus prudents.
La prime de risque se déplace vers le locataire
Avant crise, beaucoup de débats portaient sur le prix élevé des actifs prime et la compression des taux. Après le confinement, la discussion se déplace : le loyer sera-t-il payé ? Le locataire aura-t-il besoin de toutes ses surfaces ? Renégociera-t-il ? L'activité de son secteur repartira-t-elle ? Le risque locatif, parfois traité comme une donnée secondaire dans les actifs très recherchés, redevient central.
Cette bascule change la manière de valoriser un immeuble. Deux bâtiments comparables en apparence peuvent diverger fortement si l'un offre un revenu long et diversifié, tandis que l'autre dépend d'une entreprise fragilisée ou d'un bail proche de son échéance. Le marché devient moins liquide parce que l'information utile est plus fine.
Pas de panique, mais un tri plus dur
L'été 2020 n'est pas un moment de capitulation. Les investisseurs savent que l'immobilier d'entreprise reste une classe d'actifs recherchée, notamment dans un environnement de taux bas. Mais ils savent aussi que l'année a détruit une partie des certitudes : croissance régulière des besoins tertiaires, bureaux pleins cinq jours sur cinq, visibilité des plans d'embauche, facilité des refinancements.
La conséquence la plus durable est peut-être là. Le marché d'après Covid ne valorisera plus seulement l'adresse et le rendement facial. Il valorisera la robustesse d'usage : un immeuble capable de rester pertinent même si l'entreprise travaille autrement, occupe autrement et négocie autrement.
Sources et repères
Cushman & Wakefield - Marketbeat Investissement France T2 2020
BNP Paribas Real Estate - bureaux en régions et investissement, 6 août 2020