Le premier trimestre 2023 met des chiffres sur le changement d'ambiance. Les investissements en immobilier d'entreprise reculent nettement, en France comme en Île-de-France, et les acteurs de marché décrivent un environnement plus prudent. Ce n'est pas seulement une pause après une année 2022 contrastée. C'est l'effet concret de la hausse des taux, du repricing et d'une liquidité moins abondante.

ImmoStat chiffre le montant global des investissements en immobilier d'entreprise en France à 3,3 milliards d'euros au premier trimestre 2023, en baisse de 35 % par rapport au T1 2022. BNP Paribas Real Estate publie de son côté une lecture similaire du ralentissement, avec des volumes inférieurs aux références longues. Le marché n'est pas à l'arrêt, mais il avance beaucoup plus lentement.

La baisse des volumes ne dit pas tout

Un volume faible peut venir d'un manque d'acquéreurs, d'un manque de vendeurs ou d'un désaccord sur les prix. En 2023, les trois phénomènes se combinent. Les acquéreurs demandent des rendements plus élevés. Les vendeurs hésitent à acter une baisse. Les banques regardent plus durement les plans de financement. Résultat : beaucoup de dossiers restent en discussion, mais peu aboutissent rapidement.

Cette situation touche particulièrement les bureaux, segment le plus exposé aux interrogations sur le télétravail et sur la vacance. Les actifs prime conservent de l'intérêt, mais les grandes transactions deviennent plus rares. Les actifs secondaires nécessitent des décotes ou des plans de transformation crédibles.

Les capex environnementaux changent les arbitrages

Le ralentissement des acquisitions ne signifie pas que les capitaux disparaissent de l'immobilier. Une partie des budgets est réorientée vers les actifs détenus : travaux énergétiques, remises à niveau, rénovation, adaptation au travail hybride. Dans un contexte de décret tertiaire et de hausse des charges, améliorer un immeuble existant peut devenir plus rationnel qu'acheter un actif supplémentaire à un prix encore incertain.

Les investisseurs arbitrent donc entre acquisition et capex. Un immeuble déjà en portefeuille, bien situé mais vieillissant, peut mobiliser une partie du capital disponible. Cette logique va peser sur le marché des transactions : les vendeurs d'actifs moyens devront accepter que les acheteurs intègrent plus fortement le coût futur des travaux.

Le prix de 2021 n'est plus le prix de 2023

Le vrai sujet du trimestre est là. Les loyers n'ont pas chuté partout, les entreprises continuent d'utiliser des bureaux, la logistique reste nécessaire, certains commerces performent. Mais le prix payé pour ces revenus change lorsque le taux de financement monte. L'immobilier d'entreprise redevient un marché de calcul, pas seulement de conviction.

Pour la suite de 2023, le point clé sera l'apparition de nouvelles références de prix. Tant que vendeurs et acquéreurs ne partagent pas une même base de valorisation, les volumes resteront contraints. Le marché repartira, mais probablement avec moins d'euphorie, plus de sélectivité et une hiérarchie plus nette entre actifs solides et actifs à reprendre.

Sources et repères

ImmoStat - Résultats du premier trimestre 2023

BNP Paribas Real Estate - At a Glance 2023 T1 Investissement

Batiweb - Chute de l'immobilier d'entreprise francilien au T1 2023