Au troisième trimestre 2023, l'investissement en immobilier d'entreprise français reste au ralenti. BNP Paribas Real Estate chiffre le volume total à 10,6 milliards d'euros sur neuf mois, soit une baisse marquée par rapport à 2022 et à la moyenne décennale. Le repricing n'est pas terminé : il se poursuit transaction après transaction, parfois par absence de transaction.
Le contexte financier explique une grande partie du blocage. L'OAT 10 ans française évolue autour de niveaux qui obligent l'immobilier à offrir une prime de risque plus élevée. Les acquéreurs recalculent les rendements attendus. Les vendeurs, eux, n'acceptent pas toujours immédiatement les nouvelles valeurs.
Le marché manque moins d'argent que de prix d'équilibre
Les capitaux existent encore, mais ils sont plus sélectifs. Ils demandent de la visibilité sur les loyers, les travaux, la vacance, la liquidité future et la trajectoire énergétique. Lorsqu'un dossier ne répond pas à ces critères, il ne suffit plus de baisser légèrement le prix. Il faut parfois repenser l'actif.
C'est ce qui rend 2023 particulier : beaucoup d'acteurs attendent que les valeurs se stabilisent avant d'agir. Cette attente réduit les volumes et rend les références de marché plus rares, donc plus précieuses.
Les bureaux restent sous surveillance
Les bureaux concentrent l'attention parce qu'ils combinent incertitude d'usage et besoin de travaux. Un immeuble bien loué, central, performant et divisible peut encore attirer. Un actif secondaire, énergivore ou exposé à une vacance élevée doit offrir une décote plus importante.
Le marché ne sanctionne pas tous les bureaux. Il sanctionne l'absence de preuve : preuve de demande locative, preuve de revenu durable, preuve de conformité énergétique et preuve de liquidité à la sortie.
La logistique et le commerce ne sont pas immunisés
La logistique conserve de bons fondamentaux d'usage, mais elle subit aussi la hausse des taux. Le commerce, déjà corrigé depuis plusieurs années, peut présenter des opportunités plus lisibles, à condition de bien distinguer les formats et les emplacements.
L'immobilier d'entreprise redevient donc un marché d'analyse fine. Les investisseurs ne cherchent plus seulement une classe d'actifs, mais un couple actif-prix capable de résister au nouveau coût du capital.
Le travail d'actif revient au centre
Dans un marché en baisse de volumes, créer de la valeur suppose de travailler l'actif : rénovation, relocalisation commerciale, division, amélioration énergétique, services, transformation partielle ou renégociation locative. La période récompense moins la simple détention que la capacité d'exécution.
Le T3 2023 confirme ainsi que l'investissement tertiaire n'est pas fermé, mais qu'il exige un prix, un plan et une conviction plus solides qu'auparavant.
Sources et repères
BNP Paribas Real Estate - At a Glance 2023 T3 Investissement
BNP Paribas Real Estate - PDF Investissement T3 2023
ImmoStat - Résultats du T3 2023
BPCE Solutions immobilières - ImmoStat investissements tertiaires T3 2023