Les premières analyses de 2021 confirment que le marché de l'investissement tertiaire n'a pas disparu en 2020. Il s'est déplacé vers plus de prudence. Les investisseurs continuent de regarder les bureaux, mais ils examinent de plus près la solidité des revenus, la qualité des locataires, la durée des baux et l'adaptabilité des actifs.
Primaliance, relayant l'analyse de BNP Paribas Real Estate sur le T4 2020, rappelle l'ampleur du retrait de la demande placée en Île-de-France. Ce ralentissement locatif nourrit directement les interrogations des investisseurs : un immeuble vaut d'abord par la profondeur de sa demande future.
Le rendement ne suffit plus
Avant crise, un rendement légèrement supérieur pouvait attirer l'attention, surtout dans un environnement de taux bas. En 2021, le rendement doit être lu avec le risque. Un actif offrant un taux séduisant mais exposé à de la vacance, à des travaux lourds ou à un locataire fragile peut devenir moins attractif qu'un actif plus cher mais plus robuste.
La prime de sécurité revient au centre. Elle se compose de localisation, de qualité technique, de performance environnementale, de flexibilité des plateaux et de capacité à attirer des utilisateurs post-Covid.
Le bureau prime conserve des arguments
Malgré la progression du télétravail, les meilleurs bureaux ne perdent pas mécaniquement leur statut. Les entreprises continueront d'avoir besoin de lieux de représentation, d'accueil, de coordination et de culture. Mais elles seront plus exigeantes sur la valeur d'usage.
Les actifs capables de répondre à ces attentes peuvent rester liquides. Les autres devront compenser par des travaux, des services ou des conditions commerciales plus agressives.
Les investisseurs regardent aussi ailleurs
La logistique, la santé, le résidentiel géré ou certains actifs alternatifs gagnent en visibilité. Ce mouvement ne signifie pas un abandon du bureau, mais une diversification plus assumée. La crise a rappelé que tous les revenus immobiliers ne réagissent pas de la même manière à un choc sanitaire.
Pour les portefeuilles, 2021 sera donc une année d'arbitrage. Le bureau reste central, mais il doit prouver sa résilience face à des usages moins prévisibles.
La lisibilité devient une valeur
Le mot clé de février 2021 est peut-être lisibilité. Les investisseurs veulent comprendre qui occupe, pourquoi, combien de temps, avec quelles perspectives et quelle capacité à absorber les transformations du travail.
Un immeuble lisible n'est pas forcément spectaculaire. C'est un actif dont le revenu, l'usage et les travaux futurs peuvent être expliqués clairement. Dans un marché incertain, cette clarté vaut cher.
Sources et repères
Primaliance - Analyse de BNP Paribas Real Estate sur l'immobilier tertiaire au T4 2020