La crise sanitaire a d'abord rendu les bureaux spectaculaires par leur absence : plateaux vides, sièges fermés, quartiers d'affaires silencieux. Mais un autre pan de l'immobilier d'entreprise gagne en importance au même moment : la logistique. Derrière chaque achat en ligne, chaque rupture de stock et chaque livraison accélérée, il y a des mètres carrés d'entrepôts, de quais, de préparation et de distribution.
JLL souligne dès juin 2020 que l'essor brutal du e-commerce pendant la pandémie renforce la demande de capacités industrielles et logistiques. CBRE observe de son côté que la Covid-19 rebat les cartes pour les grands utilisateurs logistiques européens, avec davantage de besoins de surface, de flexibilité et de maillage.
La crise révèle la dimension immobilière de la supply chain
Avant 2020, beaucoup d'entreprises parlaient de supply chain comme d'un sujet d'achat, de transport ou de système d'information. Le Covid rappelle que la chaîne d'approvisionnement est aussi une question immobilière : où stocker, où préparer, où livrer, à quelle distance du consommateur, avec quelle disponibilité foncière et quel coût d'exploitation.
Les confinements ont mis en lumière la fragilité des flux tendus. Pour certains acteurs, la priorité n'est plus seulement de minimiser les stocks, mais de sécuriser la continuité. Cela peut impliquer plus de surfaces, des localisations plus proches des bassins de consommation ou des entrepôts mieux équipés.
La logistique urbaine devient stratégique
La livraison en ville était déjà un sujet avant la pandémie, mais la crise accélère la pression. Les consommateurs veulent recevoir plus vite, les commerçants doivent composer avec l'omnicanal, les villes limitent les nuisances et les transporteurs cherchent des points de rupture de charge efficaces.
Cette équation rend la logistique urbaine particulièrement complexe. Les surfaces disponibles en zone dense sont rares, chères et souvent contestées. Pourtant, sans elles, la promesse de livraison rapide repose sur des trajets plus longs, plus coûteux et plus polluants.
Un contraste avec le bureau
Le contraste est frappant. Le bureau se demande combien de mètres carrés il faut conserver quand les salariés travaillent à distance. La logistique se demande où trouver les mètres carrés nécessaires pour absorber des flux plus fragmentés et plus rapides. Les deux marchés appartiennent à l'immobilier d'entreprise, mais ils ne vivent pas le même moment.
Pour les investisseurs, cette divergence nourrit une rotation du regard. Les actifs logistiques, déjà recherchés avant crise, gagnent en récit stratégique. Ils ne sont plus seulement des boîtes en périphérie ; ils deviennent l'infrastructure physique du commerce connecté.
Un marché porteur, mais pas simple
L'attrait pour la logistique ne supprime pas les contraintes : foncier rare, acceptabilité locale, coûts de construction, disponibilité de la main-d'oeuvre, accès routiers, normes environnementales, automatisation, flexibilité des baux. Le succès du secteur attire aussi davantage de concurrence entre utilisateurs et investisseurs.
Novembre 2020 montre donc un déplacement important du débat tertiaire. La crise ne détruit pas l'immobilier d'entreprise ; elle redistribue les usages. Les bureaux doivent prouver leur valeur collective, tandis que la logistique prouve chaque jour qu'elle est devenue une infrastructure essentielle.
Sources et repères
JLL - How the e-commerce boom during COVID-19 is changing industrial real estate
CBRE France - Sondage européen utilisateurs logistiques, août 2020
JLL France - Pendant et après le Covid-19, les challenges de la logistique urbaine