L'immobilier logistique sort de 2022 avec une image paradoxale : le marché utilisateur reste solide, mais le marché de l'investissement n'échappe plus au repricing. La demande d'entrepôts, de plateformes et de locaux d'activité conserve des moteurs profonds, notamment l'e-commerce, la réorganisation des chaînes d'approvisionnement et la recherche de stocks plus sécurisés. Mais l'argent n'est plus aussi bon marché, et cela modifie la valeur des actifs.

BNP Paribas Real Estate estime que près de 4 millions de m² ont été commercialisés en France en 2022, un niveau proche de la moyenne quinquennale. Le marché reste porté par les opérations XXL, qui représentent une part importante du volume global. Côté investissement, la logistique demeure dynamique sur l'année, mais le quatrième trimestre marque un ralentissement, dans un contexte économique et géopolitique moins favorable.

La demande utilisateur n'a pas disparu

Le premier enseignement est simple : les entreprises ont toujours besoin d'espaces logistiques. Le Covid avait révélé la fragilité de certains flux trop tendus. La guerre en Ukraine, l'inflation et les tensions sur les approvisionnements ont renforcé l'idée qu'une chaîne logistique robuste vaut parfois plus qu'une chaîne uniquement optimisée au coût le plus bas. Cette logique soutient les surfaces bien placées près des grands bassins de consommation et des axes de transport.

Les besoins restent cependant très différenciés. Les grands utilisateurs recherchent des plateformes performantes, capables de traiter des volumes importants, avec une bonne desserte routière et une disponibilité de main-d'œuvre. Les PME et les acteurs urbains cherchent plutôt des surfaces plus petites, proches des villes, compatibles avec la livraison rapide ou la maintenance. Dans les deux cas, l'offre foncière et les contraintes réglementaires restent des sujets structurants.

Le foncier devient un facteur de valeur

L'un des grands changements de cycle concerne le foncier. Les entrepôts ne peuvent plus être analysés uniquement par leur loyer. Leur valeur dépend aussi de la rareté des terrains, de l'acceptabilité locale, des contraintes environnementales et de la possibilité d'étendre ou de restructurer les bâtiments. La sobriété foncière devient une question immobilière autant qu'une question politique.

Cette rareté protège certains actifs existants, surtout lorsqu'ils sont bien situés et techniquement adaptables. Elle pénalise en revanche les bâtiments trop anciens, énergivores ou mal configurés. Le marché logistique entre ainsi dans la même logique que le bureau : la qualité technique, la performance environnementale et la capacité d'évolution deviennent des critères financiers.

Le repricing touche aussi les actifs recherchés

La logistique avait bénéficié ces dernières années d'un engouement puissant. Les investisseurs y voyaient une classe d'actifs portée par des tendances structurelles, moins exposée que le commerce traditionnel et plus lisible que certains bureaux. La hausse des taux ne remet pas en cause ces fondamentaux, mais elle oblige à réévaluer les prix. Un actif excellent peut rester recherché tout en valant moins cher qu'au sommet du cycle.

BNP Paribas Real Estate indique que le taux prime logistique remonte à fin 2022 et pourrait continuer à s'ajuster début 2023. Ce mouvement est logique : lorsque les taux sans risque montent, les investisseurs demandent une prime plus élevée pour accepter l'illiquidité, les travaux et le risque locatif. La logistique n'est pas isolée du marché des capitaux.

2023 sera l'année du tri

Le marché logistique français aborde donc 2023 avec de vrais atouts, mais sans immunité. Les plateformes situées dans les bons corridors, louées à des signatures solides et capables de répondre aux exigences environnementales devraient rester défendues. Les actifs secondaires, les dossiers trop chers ou les projets nécessitant beaucoup de dette seront davantage challengés.

La résilience de 2022 ne doit pas masquer ce changement. Les besoins logistiques existent, mais la valeur immobilière se construit désormais avec plus de prudence. Pour les investisseurs, le bon sujet n'est plus seulement d'acheter de la logistique. C'est d'acheter la bonne logistique, au bon prix, avec un plan crédible face au coût du capital et aux contraintes foncières.

Sources et repères

BNP Paribas Real Estate - At a Glance 2022 T4 Logistique

BNP Paribas Real Estate - At a Glance 2022 T4 Investissement