La logistique française n'est pas en crise au printemps 2023. Elle sort simplement d'une période d'euphorie. Après l'accélération post-Covid, les besoins restent là : e-commerce, stocks de sécurité, distribution urbaine, réorganisation des chaînes d'approvisionnement. Mais les conditions financières et foncières sont devenues plus exigeantes. Le marché entre dans une phase d'atterrissage.
ImmoStat indique que la demande placée d'entrepôts logistiques de plus de 5 000 m² atteint 908 800 m² au premier trimestre 2023, dont la majorité en régions. Ce niveau confirme une activité réelle. Il montre aussi que le moteur logistique reste national, porté par les grands axes et les bassins de consommation, pas seulement par l'Île-de-France.
La demande est solide, mais plus prudente
Les utilisateurs ne renoncent pas à leurs besoins logistiques. Ils arbitrent davantage. Les grands entrepôts, les plateformes XXL et les surfaces proches des métropoles doivent justifier leur coût complet : loyer, transport, énergie, main-d'œuvre, disponibilité foncière et capacité d'évolution. Un entrepôt mal localisé ou énergivore devient plus difficile à défendre, même dans un marché structurellement porteur.
La hausse des coûts de construction ajoute une contrainte. Un projet neuf exige plus de visibilité sur la demande, sur le financement et sur les autorisations. Les utilisateurs peuvent donc privilégier des solutions existantes, des extensions ou des adaptations plutôt que des développements spéculatifs.
Le foncier est le vrai goulot d'étranglement
La logistique a besoin de surfaces, mais la sobriété foncière devient un impératif public. Les collectivités acceptent moins facilement les projets très consommateurs de terrain, surtout lorsqu'ils génèrent du trafic ou peu d'emplois au mètre carré. Cette tension n'annule pas la demande, mais elle rend les projets plus politiques et plus longs.
Les actifs existants bien situés prennent donc de la valeur stratégique. Ils peuvent être rénovés, densifiés, solarisés, équipés de bornes ou adaptés à de nouveaux flux. Le sujet n'est plus seulement de développer toujours plus loin, mais d'optimiser les sites déjà insérés dans la carte logistique.
Le repricing touche aussi la logistique
Comme les bureaux et les commerces, la logistique subit la remontée des taux de rendement. Les investisseurs restent intéressés, mais ils demandent des prix compatibles avec le coût du capital. Les meilleurs actifs restent défendus ; les dossiers secondaires ou trop chers sont discutés plus durement.
Le début 2023 confirme ainsi une normalisation. La logistique demeure l'une des classes d'actifs les plus lisibles de l'immobilier d'entreprise, mais elle n'échappe plus aux règles communes : qualité de l'emplacement, sobriété énergétique, sécurité locative, capacité d'adaptation et prix d'entrée raisonnable.
Sources et repères
BNP Paribas Real Estate - At a Glance 2023 T1 Logistique