Après deux années portées par l'e-commerce, la recomposition des chaînes d'approvisionnement et la recherche de stocks de sécurité, la logistique française entre en 2023 dans une phase d'atterrissage. JLL chiffre la demande placée du premier semestre à 1 528 100 m² sur les entrepôts de plus de 5 000 m², en baisse d'environ 29 % par rapport au S1 2022. BNP Paribas Real Estate observe aussi un semestre en retrait par rapport à la moyenne récente.
Ce ralentissement ne raconte pas un effondrement. Il signale surtout que les utilisateurs arbitrent davantage. Les coûts de construction ont augmenté, les loyers prime ont progressé, le financement est plus cher et les décisions d'implantation engagent les entreprises pour longtemps. La logistique reste indispensable, mais elle n'échappe plus à la prudence générale.
Le marché revient vers la moyenne
Le volume du S1 2023 demeure proche des standards historiques, même s'il se compare défavorablement aux années exceptionnelles. C'est un point essentiel : l'euphorie de 2021 et 2022 ne peut pas servir seule de référence. La demande existe toujours, portée par les prestataires logistiques, l'industrie, la distribution et les besoins de réorganisation territoriale.
La différence, c'est que les projets sont plus examinés. Les entreprises veulent sécuriser des sites réellement utiles : accès routier, bassin d'emploi, disponibilité énergétique, autorisations, qualité environnementale, capacité à absorber la mécanisation ou l'automatisation.
La carte logistique se déplace par touches
Les grands axes historiques restent structurants, mais certains marchés secondaires gagnent en intérêt lorsque les utilisateurs cherchent du foncier, des loyers plus soutenables ou une proximité différente avec les bassins de consommation. La dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille conserve un rôle majeur, mais elle n'absorbe plus toute l'histoire du marché.
Ce déplacement est aussi une conséquence de la rareté foncière. Un entrepôt ne se décide pas uniquement sur un prix. Il doit être autorisable, exploitable et acceptable localement. Les contraintes environnementales et les débats sur l'artificialisation renforcent cette dimension.
L'investissement corrige plus vite que l'usage
BNP Paribas Real Estate souligne une forte baisse de l'investissement logistique au premier semestre 2023. C'est cohérent avec la hausse des taux : les acquéreurs demandent des rendements plus élevés, tandis que les vendeurs tardent parfois à ajuster leurs prix. L'usage reste solide, mais la valeur financière se recalcule.
Cette dissociation entre fondamentaux locatifs et marché de l'investissement est l'un des traits de 2023. Un actif peut rester utile pour un utilisateur tout en valant moins cher pour un investisseur, parce que le coût du capital a changé.
La logistique devient plus sélective
La phase actuelle oblige les propriétaires et promoteurs à être plus précis. Les bâtiments standards, loin des bassins d'emploi ou difficiles à décarboner, seront plus exposés. Les plateformes bien situées, sobres, divisibles et capables d'accompagner la robotisation ou les besoins omnicanaux conserveront une prime.
Le S1 2023 ne referme pas le cycle logistique. Il le normalise. Après l'urgence des années Covid, la logistique redevient un marché d'implantation, de foncier, de coûts complets et de qualité d'exécution.
Sources et repères
JLL - Marché français de l'immobilier logistique au S1 2023