Au premier semestre 2024, ImmoStat recense 1 391 000 m² de demande placée pour les entrepôts logistiques de plus de 5 000 m² en France. Le marché reste actif, mais il ne retrouve pas l'euphorie des années post-Covid. Les utilisateurs arbitrent plus finement et les investisseurs regardent davantage le risque.
La logistique conserve ses fondamentaux : distribution, e-commerce, stocks, industrie, proximité client et résilience des chaînes d'approvisionnement. Mais ces besoins ne justifient plus automatiquement n'importe quel site à n'importe quel prix.
La localisation redevient décisive
Un bon entrepôt ne se définit pas seulement par sa surface. Il doit être proche des flux, des bassins de consommation, de la main-d'oeuvre et des infrastructures. La disponibilité foncière compte, mais elle ne remplace pas l'efficacité opérationnelle.
Les sites trop éloignés ou difficiles à adapter peuvent subir une décote, même dans un marché où le foncier reste rare.
Le coût complet pèse sur les décisions
Transport, énergie, automatisation, entretien, taxes, loyers et émissions entrent dans la comparaison. Les utilisateurs ne regardent plus uniquement le loyer facial. Ils calculent l'impact du site sur toute la chaîne logistique.
Cette approche favorise les actifs fonctionnels, sobres et bien connectés. Elle pénalise les bâtiments qui nécessitent de lourds travaux sans avantage de localisation évident.
Une normalisation saine
Le ralentissement du S1 2024 n'est pas forcément une mauvaise nouvelle. Il remet la logistique dans une logique industrielle plutôt que spéculative. Les sites utiles trouveront de la demande. Les autres devront revoir leur positionnement.
Pour les propriétaires, la priorité est de démontrer l'utilité opérationnelle. Pour les utilisateurs, elle est de sécuriser des lieux capables de rester performants dans un environnement plus coûteux et plus contraint.