Le troisième trimestre 2023 confirme l'atterrissage de la logistique française. BNP Paribas Real Estate observe que la demande placée sur neuf mois passe de plus de 5 millions de m² à un peu moins de 3,7 millions de m². L'investissement logistique recule encore plus fortement, avec une baisse de 75 % sur les trois premiers trimestres selon l'étude.
Le contraste est net avec les années 2021 et 2022, où l'e-commerce, les stocks de sécurité et les restructurations de supply chain avaient porté le marché à des niveaux élevés. En 2023, la logistique reste indispensable, mais elle redevient sensible au coût du capital, aux loyers, à la consommation et à la rareté du foncier.
Les utilisateurs ne renoncent pas, ils temporisent
Une implantation logistique engage une entreprise pour longtemps. Elle détermine les coûts de transport, la productivité, le recrutement, la qualité de service et parfois la capacité de décarbonation. Dans un environnement économique plus incertain, les utilisateurs hésitent davantage à lancer de grands projets.
Les surfaces les plus qualitatives restent recherchées, surtout lorsqu'elles sont récentes, bien situées et capables d'intégrer les contraintes environnementales. Les produits obsolètes ou trop éloignés des bassins d'emploi sont plus exposés.
Le foncier devient un facteur de rareté
La logistique est directement concernée par les débats sur l'artificialisation des sols et l'acceptabilité locale. Un projet d'entrepôt doit désormais démontrer qu'il utilise le foncier avec sobriété, qu'il répond à un besoin économique réel et qu'il limite ses impacts.
Cette contrainte peut renforcer la valeur des sites existants bien placés. Elle peut aussi accélérer la reconversion de friches, l'optimisation de bâtiments existants et la densification de certaines zones d'activités.
L'investissement corrige plus vite que le locatif
La baisse de l'investissement logistique montre que les investisseurs recalculent vite. Même lorsque les loyers résistent, les taux plus élevés réduisent la valeur acceptable. Les vendeurs doivent ajuster leurs attentes ou différer les cessions.
Comme pour les bureaux, 2023 est une année où l'absence de transactions dit quelque chose. Elle révèle l'écart entre les prix souhaités et les prix finançables.
Une logistique moins euphorique, plus stratégique
Le ralentissement ne retire pas à la logistique son rôle dans l'économie tertiaire et industrielle. Il oblige simplement à hiérarchiser les projets : proximité client, disponibilité de main-d'oeuvre, accès énergétique, sobriété foncière, possibilités d'automatisation et qualité environnementale.
Le T3 2023 marque donc moins une crise d'usage qu'un retour à la sélection. Les bons actifs resteront rares. Les actifs moyens devront prouver plus nettement leur utilité.
Sources et repères
BNP Paribas Real Estate - At a Glance 2023 T3 Logistique