Les chiffres du premier semestre 2021 publiés par les grands brokers immobiliers (CBRE, JLL, BNP Real Estate) montrent un rebond de la demande placée de bureaux en Île-de-France. Après une année 2020 qui avait vu la demande placée s'effondrer à moins de 1,3 million de m² — son plus bas niveau depuis 20 ans — le premier semestre 2021 affiche environ 800 000 m² de transactions, en hausse de 30% par rapport au premier semestre 2020.

Ce rebond est réel. Mais il doit être contextualisé.

Ce que les chiffres disent vraiment

Le niveau du premier semestre 2021, malgré sa progression, reste inférieur à la moyenne historique du premier semestre des années 2015-2019, qui se situait autour de 1 million de m². Le marché se redresse par rapport à son plancher de 2020, pas par rapport à sa norme historique.

La composition des transactions révèle une autre réalité : la reprise est tirée principalement par les petites et moyennes surfaces, en dessous de 5 000 m². Les grandes transactions — celles de 5 000 à 15 000 m² qui constituent en volume un tiers du marché en temps normal — restent très peu nombreuses. Les grandes entreprises n'ont pas encore pris leurs décisions immobilières stratégiques pour l'après-Covid.

Les secteurs les plus actifs sont la tech, la logistique et les services publics. Les secteurs les plus absents sont le retail (déjà en difficulté avant), la banque/assurance (restructurations en cours), et l'industrie (très impactée).

La vacance continue de progresser

Pendant que la demande reprend timidement, l'offre disponible continue d'augmenter. Le taux de vacance en Île-de-France dépasse désormais 8%, contre 5% en 2019. Ce n'est pas encore alarmant en absolu — les taux de 10-12% de 2009-2012 restent dans les mémoires — mais la tendance est préoccupante.

Les livraisons de surfaces neuves prévues en 2021 et 2022 vont accentuer la pression. Des immeubles dont la construction a commencé en 2018-2019, avant la crise, sont en train de s'achever. Certains ont trouvé des locataires pré-commerciaux (prises à bail avant livraison) ; d'autres arrivent sur le marché sans locataire dans un contexte de demande réduite.

La géographie de la vacance est très hétérogène. Dans le Quartier Central des Affaires parisien (QCA — 1er, 2e, 8e, 9e arrondissements), la vacance reste faible et les loyers prime se tiennent. Mais en périphérie immédiate — La Défense, Saint-Denis, Boulogne, Issy-les-Moulineaux — les taux de vacance atteignent des niveaux importants. La bifurcation entre prime et secondaire, tendance de fond depuis des années, s'est accélérée.

Les grandes décisions qui arrivent

Le vrai test du marché aura lieu à l'automne 2021 et en 2022, quand les grandes entreprises qui ont mis leurs projets immobiliers en attente vont devoir se prononcer.

Des baux importants arrivaient à expiration en 2021 et 2022 dans plusieurs grandes entreprises. Ces renouvellements, normalement routiniers, sont devenus des décisions stratégiques majeures. Rester dans les mêmes locaux ? Réduire la surface de 20% ? Déménager vers un immeuble neuf plus efficace ? Opter pour du coworking flexible ?

Ces décisions sont prises par des COMEX qui regardent en même temps trois variables difficiles à prévoir : le niveau de présence réel des salariés dans 6 mois, l'évolution des primes de loyer entre prime et secondaire, et les engagements ESG qui poussent vers des immeubles plus récents et certifiés.

L'écart croissant entre neuf et ancien

Une tendance structurelle que la crise a accélérée : le fossé entre les immeubles récents, certifiés (HQE, BREEAM, WELL), très performants énergétiquement, et le parc ancien qui ne répond plus aux attentes des entreprises ni à leurs obligations RSE.

Les locataires qui se déplacent — les quelques grandes transactions qui se font — choisissent quasi-systématiquement des immeubles neufs ou restructurés. Ils quittent souvent des immeubles anciens, créant une vacance dans le parc secondaire qui sera difficile à résorber sans transformation majeure ou reconversion.

La reconversion de bureaux en logements, longtemps évoquée comme solution théorique, commence à devenir réalité dans quelques opérations. Mais la complexité administrative et les contraintes techniques limitent encore cette filière. Le stock de bureaux obsolètes continue de s'accumuler.