L'Île-de-France représente environ 65% du marché national de bureaux en volume. Quand les analystes parlent du "marché des bureaux français", ils parlent souvent en réalité du marché parisien. Mais il y a un marché en dehors de la périphérie de Paris — un marché que la crise Covid affecte différemment, avec des dynamiques propres à chaque territoire.

Lyon : le marché le plus solide hors Paris

Lyon est le deuxième marché de bureaux français, loin derrière Paris en volume absolu, mais avec des fondamentaux solides. La demande placée 2019 y était en hausse de 10%, portée par des grandes entreprises comme Sanofi, Engie ou Groupama qui ont développé leurs implantations en région.

Ce que la crise fait à Lyon est moins violent que ce qu'elle fait à Paris, pour une raison structurelle : le marché lyonnais est moins exposé aux grandes transactions de 5 000 à 10 000 mètres carrés — celles que les grands sièges sociaux parisiens signent régulièrement et qui constituent une part majeure du volume parisien. Le marché lyonnais est plus granulaire, fait de transactions de 500 à 2 000 mètres carrés, avec une clientèle d'entreprises régionales et de filiales locales de grands groupes.

Cette granularité le rend moins sensible aux grandes décisions de rationalisation immobilière que les grands groupes vont prendre. Il est aussi moins exposé au risque de vacance créé par le retrait d'un ou deux grands locataires.

Bordeaux : le marché qui avait le vent en poupe

Bordeaux avait connu une décennie de forte croissance, portée par le LGV Paris-Bordeaux inauguré en 2017 (2h04 de Paris), l'attractivité métropolitaine et l'arrivée de grandes entreprises. Le marché de bureaux avait suivi, avec des taux de vacance historiquement bas et des loyers prime qui avaient rejoint des niveaux de grandes métropoles.

La crise arrive au mauvais moment pour Bordeaux. Plusieurs projets de développement immobilier en cours vont livrer leurs surfaces dans les 18 à 24 mois — des surfaces neuves qui avaient été programmées dans un contexte de forte demande. Si la demande se contracte entre-temps, ces nouvelles surfaces vont augmenter le taux de vacance sur un marché qui n'y était pas habitué.

La question pour Bordeaux est celle du timing : si la crise est brève et si la reprise est forte, les livraisons à venir seront absorbées correctement. Si la crise dure ou si les grandes décisions immobilières sont repoussées, Bordeaux pourrait connaître une période de déséquilibre offre-demande inédite.

Nantes et Rennes : l'ouest résiste

Les marchés de l'Ouest — Nantes, Rennes, et dans une moindre mesure Angers et Le Mans — présentent des caractéristiques qui les rendent relativement résilients.

Leur tissu économique est plus diversifié, avec une forte présence d'acteurs publics et parapublics (administrations, CHU, universités, organismes de protection sociale) dont les décisions immobilières sont moins sensibles aux cycles économiques courts. Dans un marché local où l'État et les collectivités territoriales sont des locataires importants, la demande locative est plus stable.

Nantes bénéficie aussi de son attractivité comme destination d'implantation pour des entreprises qui quittent Paris. Ce mouvement, perceptible avant la crise, pourrait s'accélérer si le télétravail généralisé réduit l'impératif de présence dans la capitale.

Toulouse et Lille : des dynamiques sectorielles

Toulouse est un cas particulier en raison de sa dépendance à l'aéronautique. Airbus et ses sous-traitants constituent une part significative du tissu économique local — et l'aéronautique est l'un des secteurs les plus durement touchés par la crise. La capacité d'Airbus à maintenir ses implantations toulousaines, à absorber ses nouvelles livraisons immobilières, à ne pas rationaliser ses surfaces — ces questions vont peser directement sur le marché tertiaire local d'une façon qui ne se retrouve pas dans d'autres métropoles.

Lille, à l'inverse, est moins sectorielle. Sa position de carrefour européen (Eurotunnel, TGV vers Paris, Bruxelles, Amsterdam) lui confère une résilience structurelle, même si la crise a pour l'instant gelé les échanges frontaliers qui constituent une partie de son tissu d'affaires.

Ce que les chiffres ne diront pas avant plusieurs mois

La vraie mesure de l'impact sur les marchés régionaux ne sera lisible qu'avec les données du deuxième semestre 2020. Les transactions qui n'ont pas eu lieu, les baux qui n'ont pas été renouvelés, les décisions d'implantation qui ont été reportées — tout ça apparaîtra dans les statistiques de demande placée de fin d'année.

Ce qu'on peut déjà dire : les marchés régionaux vont traverser cette crise avec moins de violence que Paris sur les volumes, mais la durée de la reprise dépendra étroitement de la reprise économique générale et du retour de la confiance des dirigeants d'entreprise. Sur ce point, régions et capitale partagent la même incertitude.