Le 6 août 2020, les chiffres publiés par BNP Paribas Real Estate donnent une première mesure de la secousse. Dans les grandes métropoles régionales, 531 000 m² de bureaux ont été commercialisés au premier semestre 2020. C'est 45 % de moins que le premier semestre 2019, une année il est vrai exceptionnelle, mais aussi 31 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes.

Pour les marchés régionaux, le signal est fort. Avant le Covid, la trajectoire était plutôt régulière : montée des métropoles, appétit des entreprises pour les immeubles neufs, développement de quartiers tertiaires autour des gares, progression des services et des activités numériques. La crise sanitaire interrompt cette mécanique au moment même où beaucoup de villes hors Paris semblaient gagner en profondeur.

Le choc porte d'abord sur les grandes surfaces

Le ralentissement ne touche pas seulement le petit utilisateur inquiet de sa trésorerie. BNP Paribas Real Estate note que les grandes transactions ont marqué un coup d'arrêt, sous l'effet de l'incertitude économique. C'est logique : signer plusieurs milliers de mètres carrés engage une entreprise pour longtemps, avec des travaux, un calendrier de déménagement, des effectifs projetés et une visibilité financière que l'été 2020 ne donne plus.

Dans un marché normal, les grandes prises à bail tirent la statistique et donnent confiance aux promoteurs. En 2020, elles deviennent plus rares, plus longues à arbitrer, plus dépendantes de scénarios RH encore instables. Le bail n'est plus seulement un coût immobilier : il devient une hypothèse sur le monde du travail après la crise.

Les villes ne décrochent pas toutes de la même manière

L'intérêt du chiffre régional est qu'il casse l'idée d'un marché uniforme. Certaines places, comme Aix-Marseille, Dijon ou Nancy, résistent mieux. D'autres marchés très dynamiques avant crise, notamment Bordeaux, Lyon ou Montpellier, accusent des baisses supérieures à 50 %. Plus un marché avait été porté par une forte accélération des années précédentes, plus l'arrêt brutal se voit dans les volumes.

Lyon conserve néanmoins son statut de première place régionale, proche de 100 000 m² commercialisés au premier semestre, devant Lille, Aix-Marseille et Bordeaux. Le classement rappelle une chose simple : le choc sanitaire ne supprime pas les hiérarchies économiques, mais il les met sous tension.

L'offre neuve devient un critère de sécurité

La crise ne fige pas complètement l'offre. L'offre à un an reste relativement stable, tandis que l'offre neuve progresse. Dans un contexte où les utilisateurs veulent limiter les risques sanitaires, optimiser les flux et rassurer les salariés, la qualité de l'immeuble devient plus importante qu'avant : ventilation, plateaux adaptables, accès, services, capacité à organiser des circulations propres.

Cette situation crée une forme de sélection. Les immeubles récents, bien placés et flexibles restent lisibles pour les entreprises. Les actifs secondaires, mal desservis ou difficiles à adapter, risquent au contraire de devoir consentir davantage d'accompagnement commercial.

Le retour de la négociation

BNP Paribas Real Estate signale aussi que les mesures d'accompagnement devraient augmenter en régions. C'est un indicateur discret mais central. Lorsque le loyer facial tient, le vrai ajustement passe souvent par les franchises, les travaux, les participations du bailleur ou les conditions de sortie.

Août 2020 marque donc un moment de bascule pour les bureaux régionaux. Le récit de la métropole tertiaire attractive ne disparaît pas, mais il cesse d'être automatique. Les entreprises veulent encore des bureaux, souvent de bons bureaux, mais elles veulent surtout pouvoir expliquer pourquoi elles les prennent, avec quelle souplesse et pour quels usages.

Sources et repères

BNP Paribas Real Estate - Le marché des bureaux en régions impacté par la crise, 6 août 2020