Le premier trimestre 2025 confirme ce que les signaux de fin 2024 laissaient pressentir : le marché de l'investissement en immobilier de bureau a redémarré. Les volumes de transactions sont en hausse de 25 à 30% par rapport à la même période de 2024, qui était elle-même une année de plancher.

Ce retour est réel — mais il se fait sur des bases radicalement différentes de celles du cycle précédent, et avec une sélectivité beaucoup plus grande. Comprendre ces nouvelles règles du jeu est essentiel pour qui vend, achète ou conseille sur ce marché.

Les nouvelles valorisations se sont stabilisées

L'incertitude sur les prix était l'un des principaux freins aux transactions en 2022-2023. Vendeurs et acheteurs ne s'accordaient pas sur la valeur des actifs : les vendeurs maintenaient des prix de 2021, les acheteurs exigeaient des décotes importantes.

En 2024, une série de transactions "de référence" a permis de recalibrer le marché. Ces transactions — souvent menées par des vendeurs contraints (dettes arrivant à échéance, fonds en fin de vie) — ont révélé les prix auxquels des actifs pouvaient effectivement se négocier dans les nouvelles conditions de marché.

Le résultat : les taux de capitalisation se sont stabilisés autour de 4,25% pour les meilleurs actifs prime du QCA parisien, contre 3% au pic de 2021. Cette stabilisation, même à un niveau plus élevé, donne de la visibilité — et les investisseurs reviennent dès lors qu'ils savent ce qu'ils achètent.

Le retour des grandes transactions

En mars 2025, plusieurs grandes transactions ont été signées ou sont en cours de finalisation. Un immeuble restructuré dans le 8e arrondissement, acquis par un fonds core pan-européen. Une tour de La Défense, rénovée et certifiée BREEAM Excellent, achetée par une SCPI grand public après deux ans de blocage des acquisitions. Un campus de bureaux en région parisienne, acquis par un acteur value-add avec un business plan de restructuration.

Ces transactions ne constituent pas encore un retour au niveau des années 2018-2019 (8 à 10 milliards d'euros de transactions par trimestre en Île-de-France). Mais elles représentent une reprise significative par rapport au creux de 2023 (2 à 3 milliards par trimestre).

Ce que les investisseurs cherchent en 2025

La liste des critères de sélection a évolué. Voici ce qui ressort des mandats d'acquisition des fonds actifs début 2025 :

La certification environnementale est un prérequis. BREEAM Very Good minimum pour les actifs neufs ou restructurés, ou engagement contractuel de travaux pour les autres. Les actifs non certifiés sont soit exclus d'emblée, soit achetés uniquement avec une décote très importante.

La durée résiduelle du bail est scrutée. Dans un contexte de marché locatif encore incertain, les investisseurs privilégient les actifs avec un bail long (6 ans minimum de durée ferme résiduelle) signé avec un locataire solide. Les actifs vacants ou avec bail court sont réservés aux acteurs value-add.

La localisation prime plus que jamais. QCA parisien, La Défense prime, pôles du Grand Paris Express bien desservis — les investisseurs se concentrent sur ces marchés. Les actifs de seconde couronne sans connexion GPE suscitent très peu d'intérêt, même à des prix très bas.

La performance ESG est vérifiée. Au-delà de la certification, les investisseurs vérifient la consommation réelle en kWh/m²/an, la conformité avec le décret tertiaire, les données OPERAT. Un actif qui ne satisfait pas ses obligations réglementaires crée un risque légal et de valeur.

Les actifs qui ne se vendent toujours pas

La reprise du marché ne bénéficie pas à tous les actifs. Les immeubles des années 1990-2000, mal classés énergétiquement, en zones mal desservies, vacants ou sous-loués à des loyers inférieurs au marché — continuent de stagner.

Ces actifs forment un stock dit "stranded" : leur valeur vénale ne justifie pas les investissements nécessaires pour les mettre aux standards du marché. Leurs propriétaires sont dans une impasse : impossible de vendre à un prix acceptable, impossible de louer sans investir, impossible d'investir si la valeur locative potentielle ne couvre pas les coûts.

La sortie de cette impasse passe soit par la conversion (transformation en logements, hôtels, résidences services), soit par la démolition, soit par une décote radicale acceptée par le vendeur. Aucune de ces options n'est simple ou rapide.

Perspectives pour 2025

Si la baisse des taux BCE se confirme (deux à trois baisses supplémentaires sont anticipées), les conditions de financement continueront de s'améliorer. Les spreads immobiliers se sont déjà resserrés — permettre d'emprunter à des coûts plus proches de 3,5-4% que de 4,5-5% ouvre des plans de financement qui n'étaient pas viables il y a un an.

Le risque principal reste macroéconomique. Une détérioration de la conjoncture européenne pèserait sur la demande locative et fragiliserait les plans business des fonds value-add. L'incertitude géopolitique (Ukraine, tensions commerciales) maintient aussi un niveau de prudence dans les prises de décision d'investissement.

La conviction du marché en mars 2025 : le pire est derrière, la reprise est en cours, mais elle sera lente et sélective. Ce n'est pas 2021, et ce ne sera pas 2021 avant longtemps.