Le MIPIM 2024 s'ouvre à Cannes dans un climat très différent de celui des années d'argent abondant. Les acteurs restent présents, les collectivités continuent de présenter leurs projets et les investisseurs cherchent des opportunités. Mais le vocabulaire a changé : le marché parle moins de croissance automatique que de prix, de risque, de sobriété, de transformation et de preuve.
Après une année 2023 marquée par la chute des volumes d'investissement et la remontée des taux, les actifs tertiaires ne peuvent plus être défendus avec des promesses générales. Il faut montrer un revenu solide, un usage réel, une trajectoire environnementale crédible et un prix compatible avec le financement disponible.
Le salon reste un thermomètre de confiance
Le MIPIM ne fait pas le marché à lui seul, mais il révèle l'humeur des décideurs. Quand les investisseurs internationaux se déplacent, ils ne cherchent pas seulement des immeubles. Ils viennent tester les attentes de prix, les stratégies de vente, la capacité des collectivités à porter des projets et la profondeur des demandes utilisateurs.
En 2024, ce test est exigeant. Les vendeurs qui attendent un retour rapide aux valorisations d'avant 2022 risquent de trouver peu d'écoute. Les acheteurs veulent des décotes, mais pas des actifs ingérables. La négociation porte donc autant sur la qualité que sur le prix.
La transition écologique devient une condition de liquidité
Les immeubles tertiaires énergivores ou difficiles à adapter sont plus compliqués à financer et à revendre. Le sujet n'est plus seulement réglementaire. Il touche à la liquidité de l'actif : qui acceptera demain de porter un immeuble avec de lourds travaux, une vacance potentielle et une trajectoire carbone floue ?
Les projets capables d'articuler rénovation, réemploi, mixité, transports et coût d'exploitation parlent davantage aux investisseurs. Ils réduisent l'incertitude dans un marché qui en a déjà beaucoup.
Le retour des opportunités sera sélectif
Le MIPIM 2024 peut faire émerger des opérations, mais pas un rebond général. Les capitaux existent encore. Ils se dirigent vers les dossiers où le risque est correctement rémunéré et documenté. Bureaux prime, hôtellerie, logistique urbaine, commerce utile, santé, logements gérés : chaque segment devra prouver sa logique.
La leçon de Cannes est simple : l'immobilier tertiaire reste un marché de long terme, mais il ne bénéficie plus d'un crédit de confiance automatique. Le cycle impose une discipline nouvelle, et les projets qui l'acceptent sortiront les premiers de l'attentisme.
Sources et repères
MIPIM - Programme officiel 2024
MIPIM - 2024 will host the world's largest real estate investors