Depuis 2021-2022, une infrastructure silencieuse s'est déployée dans les immeubles de bureaux des grandes entreprises : des capteurs de présence. Infrarouge, ultrasonique, capteurs Wi-Fi qui détectent les appareils connectés, systèmes de lecture de badges — les technologies se sont multipliées et leurs données s'accumulent.

En 2024, nous avons assez de recul pour tirer les premières conclusions de masse sur ce que les bureaux sont vraiment devenus. Le résultat est riche d'enseignements, et parfois surprenant.

Le taux d'occupation moyen : bien en dessous des discours

Les données agrégées issues de plusieurs grandes plateformes de gestion immobilière (CBRE, JLL, Colliers, mais aussi des acteurs de la proptech comme Comfy, HqO ou Robin) convergent vers un constat : le taux d'occupation moyen des bureaux en semaine s'établit autour de 40 à 50% en France, et entre 45 et 55% dans les marchés les plus actifs d'Europe.

Ce chiffre est à comparer avec les taux d'occupation "théoriques" déclarés par les entreprises dans leurs politiques RH : 2 à 3 jours de présence par semaine, soit 40% à 60% du temps. La réalité mesurée est donc cohérente avec les politiques — mais révèle que les politiques elles-mêmes ont conduit à une sous-utilisation structurelle des espaces.

Dit autrement : les entreprises qui ont gardé leurs surfaces d'avant-Covid en tablant sur un retour partiel occupent aujourd'hui des locaux à moitié vides la moitié du temps.

La distribution par jour : le phénomène mardi-mercredi-jeudi

Le chiffre moyen cache une réalité encore plus contrastée : une distribution extrêmement déséquilibrée par jour de la semaine.

Le pic d'occupation tombe le mercredi (parfois le mardi), avec des taux qui atteignent 75 à 85% dans les immeubles les plus fréquentés. Le jeudi suit. Le lundi et le vendredi sont les jours creux, avec des taux qui descendent souvent en dessous de 25% dans les entreprises qui autorisent le télétravail sans contrainte forte.

Ce phénomène crée deux problèmes opposés : la surcharge le mercredi (pas de poste disponible, files d'attente aux cafétérias, salles de réunion inaccessibles) et le gâchis le vendredi (un immeuble quasi vide, climatisé ou chauffé, gardé, nettoyé, pour quelques dizaines de salariés).

Ce que font les gestionnaires avec ces données

Les asset managers et les property managers les plus avancés utilisent ces données pour optimiser les services : ajuster les plages horaires de nettoyage, de restauration, de gardiennage en fonction des pics réels plutôt que des horaires théoriques. Les économies sont significatives — de l'ordre de 10 à 15% sur les charges d'exploitation.

Certaines entreprises vont plus loin et utilisent les données de présence pour reconfigurer leurs espaces. Un plateau qui n'est utilisé que 3 jours sur 5 peut être partiellement sous-loué ou mis à disposition pour du coworking les deux jours creux. Plusieurs grandes foncières expérimentent ce modèle de "bureau de semaine".

Les limites et les controverses

La collecte de données de présence soulève des questions qui ne sont pas encore pleinement résolues.

La frontière entre données de présence anonymisées (légales) et surveillance individuelle (illégale) est ténue. Le RGPD impose des règles strictes sur l'utilisation des données de localisation des salariés. Plusieurs entreprises ont dû revoir leurs dispositifs après des alertes de la CNIL ou des représentants du personnel.

Les salariés, de leur côté, perçoivent parfois ces capteurs comme un outil de contrôle déguisé — une façon de vérifier qui est là et qui ne l'est pas, sous couvert d'optimisation immobilière. La communication sur l'usage des données conditionne l'acceptation sociale du dispositif.

Ce que ces données signifient pour les décisions immobilières

Pour les entreprises qui arrivent à l'échéance de leur bail dans les 2 à 3 prochaines années, les données de présence sont devenues un input essentiel pour dimensionner leurs futurs espaces. Plutôt que de partir d'un nombre de salariés et d'appliquer une norme de surface, elles peuvent maintenant partir des taux d'occupation réels et calibrer au plus juste.

Le résultat observable : les surfaces demandées dans les nouvelles prises à bail sont systématiquement inférieures à celles libérées. La rationalisation immobilière guidée par la data est en train de devenir la norme dans les grandes entreprises.