Le bilan 2024 publié par l'ASPIM et l'IEIF rappelle que les fonds immobiliers grand public ont traversé une période difficile. La collecte nette des SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles à vocation immobilière atteint près de 600 millions d'euros sur l'année, loin des années d'abondance.
Cette faiblesse ne signifie pas que l'immobilier papier serait devenu inutile. Elle montre plutôt que l'épargnant demande désormais plus de lisibilité : sur les valeurs d'expertise, la liquidité, les actifs détenus et la capacité des gérants à arbitrer.
La baisse des valeurs a changé la relation avec l'épargnant
Les années 2022 à 2024 ont rappelé que les parts de SCPI ne sont pas un livret. Quand les taux montent et que les valeurs immobilières baissent, le prix des parts peut être ajusté. Les demandes de retrait peuvent aussi prendre du temps si la collecte ne les compense pas.
Pour le bureau, cette réalité est encore plus sensible : les actifs vacants, obsolètes ou situés dans des marchés secondaires sont plus difficiles à valoriser.
La sélection des patrimoines devient décisive
Deux SCPI exposées à l'immobilier tertiaire peuvent avoir des trajectoires très différentes. Tout dépend de la durée des baux, de la qualité des locataires, de la localisation, des travaux à financer et de la diversification entre bureaux, santé, commerces, logistique ou hôtellerie.
L'épargnant ne peut plus se contenter d'un rendement affiché. Il doit regarder ce qui produit ce rendement et ce qui pourrait le fragiliser.
2025 sera une année de pédagogie
Si la baisse des taux directeurs améliore progressivement l'environnement financier, elle ne répare pas automatiquement les portefeuilles. Les sociétés de gestion devront expliquer leurs arbitrages, leurs provisions de travaux et leur stratégie face aux immeubles moins liquides.
La confiance reviendra par la transparence. Le marché n'est pas éteint, mais il est devenu plus adulte et plus exigeant.
Sources et repères
ASPIM - Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2024