Les SCPI — Sociétés Civiles de Placement Immobilier — ont été pendant des années le produit phare de l'épargne immobilière en France. Des rendements réguliers de 4 à 5%, une exposition à l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe, une liquidité relative via le marché secondaire. Plusieurs millions d'épargnants français ont placé une partie de leur patrimoine dans ces véhicules, dont une proportion significative est investie en immobilier de bureaux.

Depuis mars 2020, les questions arrivent. Est-ce que les loyers sont toujours encaissés ? Est-ce que les dividendes vont baisser ? Est-ce que les prix des parts vont s'effondrer ? Voici ce que les chiffres disponibles permettent de dire honnêtement.

Ce qui s'est passé depuis mars

Les grandes SCPI de bureaux ont globalement continué à distribuer des dividendes au T1 2020, qui couvrait la période pré-Covid. Le T2, qui est la première période pleinement impactée, est celui que les épargnants regardent avec anxiété.

Les chiffres commencent à tomber. La plupart des grandes SCPI ont légèrement ajusté à la baisse leur acompte trimestriel — de 5 à 10% pour les plus exposées aux secteurs en difficulté (commerce, hôtellerie), moins pour celles dont le portefeuille est concentré sur des grands locataires institutionnels ou des secteurs résilients.

Ce que les sociétés de gestion expliquent : leurs locataires payent encore majoritairement. Les SCPI de bureaux ont des locataires différents des SCPI de commerce — souvent de grandes entreprises, des administrations, des services financiers, dont l'activité n'a pas été interrompue de la même façon que les commerces physiques. Le taux de recouvrement du T2 — c'est-à-dire la proportion de loyers effectivement encaissés — est supérieur à 90% pour la plupart des grandes SCPI de bureaux.

Ce qui reste incertain

La question n'est pas tant "que s'est-il passé au T2 ?" mais "que va-t-il se passer aux T3 et T4 2020, et en 2021 ?"

Les renégociations de bail qui arrivent. Des locataires qui ont honoré leurs loyers pendant le confinement, malgré la difficulté, vont arriver dans les prochains mois avec des demandes de renégociation. Des niveaux de loyer plus bas, des extensions de franchise, des sorties anticipées. Les sociétés de gestion des SCPI devront y répondre — et certaines concessions seront inévitables.

La valeur des actifs. Le prix des parts d'une SCPI est théoriquement lié à la valeur d'expertise de son portefeuille immobilier — ce que les actifs vaudraient si on les vendait. Cette valeur est estimée régulièrement par des experts indépendants. Si le marché de l'investissement se tasse durablement (ce qui semble probable à court terme), les valeurs d'expertise pourraient baisser, ce qui entraînerait mécaniquement une baisse du prix des parts.

La liquidité. Le marché secondaire des parts de SCPI — là où les épargnants peuvent revendre leurs parts — est beaucoup moins liquide que les marchés actions. En période d'incertitude, des vendeurs peuvent apparaître sans trouver d'acheteurs, créant des files d'attente. Ça ne s'est pas encore produit pour les grandes SCPI de bureaux, mais la vigilance s'impose.

Pourquoi les SCPI résistent mieux que les foncières cotées

Une comparaison mérite d'être faite. Les foncières cotées en bourse — Unibail, Covivio, Gecina — ont vu leurs cours s'effondrer de 30 à 60% depuis janvier. Les SCPI, elles, n'ont pas connu d'effondrement comparable de leur prix de part.

Pourquoi ? Parce que les SCPI ne sont pas cotées. Leur valeur n'est pas déterminée par le marché boursier en temps réel, avec ses anticipations, ses paniques et ses mouvements spéculatifs. Elle est déterminée par des expertises réalisées deux fois par an, sur des actifs réels. Cette absence de liquidité, qui était souvent présentée comme un défaut du produit, se révèle une protection en période de panique de marché.

C'est une résilience réelle — mais c'est aussi un décalage temporel. Si la valeur des actifs baisse durablement, les SCPI suivront, avec quelques trimestres de retard par rapport aux marchés cotés.

Ce que l'épargnant devrait faire

Il n'y a pas de réponse universelle, mais quelques principes s'imposent.

Ne pas paniquer et vendre. Les SCPI sont des placements de long terme. Vendre maintenant, dans un marché secondaire peu liquide, c'est probablement céder à la mauvaise période. Les actifs immobiliers traversent des cycles — ils ne disparaissent pas.

Regarder la qualité du portefeuille. Toutes les SCPI de bureaux ne sont pas exposées de la même façon. Une SCPI dont le portefeuille est concentré sur des immeubles anciens, mal situés, avec des locataires fragilisés, est plus vulnérable qu'une SCPI investie en actifs prime, bien situés, avec des grands locataires corporates.

Lire les rapports trimestriels. Les sociétés de gestion communiquent maintenant sur le taux de recouvrement des loyers, les demandes de renégociation reçues, les actifs cédés ou acquis. Ces informations permettent de juger de la solidité du portefeuille.

Ne pas sur-pondérer l'immobilier de bureaux. Si la crise actuelle doit servir de leçon en matière d'allocation d'actifs, c'est celle de la diversification. Les SCPI diversifiées — bureaux et santé, bureaux et logistique — s'en sortent mieux que les SCPI mono-secteur.

Le verdict final sur l'impact de 2020 pour les SCPI de bureaux n'est pas encore rendu. Il le sera à la fin de l'année, quand les chiffres annuels seront publiés. D'ici là, la vigilance sans catastrophisme est la bonne posture.