Le communiqué ASPIM/IEIF du 19 juillet 2023 confirme le changement d'ambiance sur les fonds immobiliers grand public. La collecte nette globale des SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles atteint 4,1 milliards d'euros au premier semestre 2023, en baisse de 53 % par rapport au premier semestre 2022. Pour les SCPI, la baisse est moins brutale mais bien réelle. Les épargnants ne désertent pas totalement l'immobilier, ils le relisent.
Le contexte explique ce retournement. Les taux monétaires et obligataires redeviennent visibles, les valeurs immobilières s'ajustent, les bureaux inquiètent, et les demandes de retrait progressent sur certains véhicules. La pierre papier cesse d'être perçue comme un placement presque automatique. Elle redevient un investissement immobilier, avec un cycle, une liquidité limitée et des risques de valorisation.
La concurrence des placements liquides change la comparaison
Lorsque les fonds en euros, comptes à terme ou produits monétaires rapportaient peu, les SCPI bénéficiaient d'un écart de rendement très favorable. En 2023, cet écart se réduit. Un rendement immobilier doit désormais compenser l'illiquidité, les frais d'entrée, le risque de baisse de part et l'exposition aux marchés locatifs. La promesse de revenus réguliers reste utile, mais elle ne suffit plus.
Cette comparaison est saine. Elle pousse les sociétés de gestion à expliquer plus clairement leur patrimoine, leurs expertises, leur taux d'occupation, leurs arbitrages et leur stratégie de travaux. Les investisseurs particuliers ont besoin de savoir ce qu'ils possèdent réellement : bureaux prime, commerces, santé, logistique, résidentiel géré, France ou Europe.
Les SCPI de bureaux sont les plus questionnées
La baisse de valeur des bureaux, notamment secondaires, est au cœur des inquiétudes. Les SCPI exposées à des actifs tertiaires datés, éloignés des centralités ou nécessitant de lourds capex doivent convaincre. Un immeuble loué aujourd'hui peut devenir plus risqué si le locataire part et si le marché exige des travaux importants pour le relouer.
À l'inverse, certaines SCPI diversifiées ou plus récentes peuvent profiter d'un marché d'acquisition plus favorable, à condition d'avoir encore de la collecte ou de la liquidité. Le retournement ne frappe donc pas tout le secteur de la même manière. Il trie les stratégies.
Une pédagogie devenue indispensable
Le S1 2023 impose une pédagogie plus adulte de la pierre papier. Les SCPI ne sont ni un livret, ni une obligation, ni un achat immobilier direct. Elles mutualisent des actifs, délèguent la gestion et distribuent des revenus, mais elles restent exposées aux valeurs d'expertise et à la liquidité du marché secondaire.
Pour les épargnants, la bonne question n'est pas seulement le rendement affiché. C'est la cohérence entre rendement, risque, horizon et qualité du patrimoine. En juillet 2023, la pierre papier entre dans une phase où les labels rassurants comptent moins que les actifs réels.
Sources et repères
ASPIM/IEIF - Collecte des fonds immobiliers grand public au premier semestre 2023
Boursorama - Collecte en retrait pour les fonds immobiliers grand public au S1 2023
L'Agefi - La collecte des SCPI baisse de 23 % au premier semestre