Le troisième trimestre 2023 marque une nouvelle étape pour les SCPI. Après les annonces de baisse de prix de parts pendant l'été, le sujet se déplace vers la collecte et la liquidité. Les souscriptions ralentissent, les demandes de retrait augmentent sur certains véhicules, et les épargnants comprennent que la pierre-papier n'est pas un placement liquide au sens bancaire du terme.
Ce mouvement ne touche pas toutes les SCPI de la même manière. Les véhicules récents, diversifiés ou positionnés sur des classes d'actifs moins exposées peuvent continuer d'attirer. Les SCPI très exposées aux bureaux anciens ou aux grands patrimoines revalorisés pendant l'ancien cycle sont davantage scrutées.
La confiance se joue sur la transparence
Dans un marché qui corrige, la communication devient déterminante. Les associés veulent savoir pourquoi le prix baisse, quels actifs sont fragiles, quelles ventes sont envisagées, quel niveau de parts est en attente et comment la société de gestion protège le revenu.
Le discours générique sur la solidité de la pierre ne suffit plus. Il faut expliquer le portefeuille, les locataires, les durées de bail, les travaux et la méthode d'expertise.
Le rendement ne gomme pas le risque de sortie
Une SCPI peut continuer à distribuer un revenu tout en voyant sa valeur de part baisser ou sa liquidité se tendre. Pour l'épargnant, la performance se mesure donc en revenu, en valeur du capital et en capacité à revendre dans un délai acceptable.
Cette lecture était connue des professionnels, mais moins des particuliers. Le T3 2023 remet la pédagogie au centre de la distribution des produits immobiliers.
Un tri durable entre véhicules
La crise de confiance ne condamne pas la SCPI. Elle différencie les stratégies. Les véhicules capables d'acheter dans le nouveau cycle, avec peu d'endettement et des actifs correctement valorisés, peuvent tirer parti du repricing. Les autres doivent gérer le passé : patrimoine acheté cher, travaux, vacance, demandes de retrait.
Pour l'immobilier tertiaire, cette période est importante car elle diffuse le repricing jusque dans l'épargne des ménages. Le marché ne se corrige plus seulement dans les grands comités d'investissement. Il se voit dans les bulletins trimestriels.
Sources et repères
ASPIM - Fonds immobiliers grand public au T3 2023
Pierre Papier - Collecte trimestrielle des SCPI sous le milliard