Deux mois de confinement dans un appartement parisien de 45 mètres carrés avec un conjoint en télétravail et deux enfants en école à distance : beaucoup de Français ont vécu cette expérience, et certains en ont tiré des conclusions opérationnelles sur leur prochain logement.

Ce que les agents immobiliers résidentiels commencent à observer depuis début juin — les premiers semaines de déconfinement — c'est un changement dans ce que les acheteurs et locataires cherchent. Pas spectaculaire encore, pas massif, mais réel : une pièce de plus, un espace dédié au bureau, une terrasse, une maison en dehors du centre-ville.

Ce que le confinement a révélé sur les logements français

La France a un parc résidentiel qui n'a pas été conçu pour le télétravail. Les appartements haussmanniens parisiens ont des grandes chambres et des salons lumineux, mais peu de pièces fonctionnelles pouvant servir de bureau fermé. Les appartements des années 70-90, omniprésents dans les villes moyennes et la banlieue, privilégient des surfaces optimisées sans espace de dégagement.

Le résultat lors du confinement : des millions de foyers ont créé des espaces de travail improvisés. Coin du salon, chambre d'enfant aménagée en open space familial, table de cuisine en double usage. Le réseau ADSL ou la 4G de l'immeuble comme seule connexion professionnelle. Les bruits du voisinage, de la rue, du foyer — sans cloison acoustique.

Cette expérience a créé une prise de conscience : le logement est devenu temporairement le lieu de travail, sans jamais avoir été conçu pour ça. Et une partie des habitants qui ont eu cet espace insuffisant se posent maintenant la question du prochain logement.

Les signaux du marché depuis le déconfinement

Les agents immobiliers font état d'une demande en hausse pour plusieurs types de biens, depuis le 11 mai.

Les maisons avec jardin en petite couronne parisienne : les recherches ont fortement augmenté. Des acheteurs qui regardaient exclusivement Paris intra-muros élargissent leur périmètre vers des communes accessibles en 30 à 40 minutes — Vincennes, Montreuil, Saint-Maur — en arbitrant entre surface habitable et temps de trajet.

Les appartements avec une pièce supplémentaire dédiable en bureau : le T3 en remplacement du T2, le T4 en remplacement du T3. Les agents notent des demandes plus fréquentes pour "une pièce que je puisse fermer pour travailler."

Les biens avec terrasse et espace extérieur : la valeur des balcons, loggias et jardins a été clairement réévaluée pendant les semaines de confinement. Des biens qui se vendaient avec une décote légère parce qu'ils étaient "trop éloignés du centre" se revendent maintenant à des prix qui ont bougé à la hausse.

La question de la durabilité

Le vrai enjeu est de savoir si ces signaux sont temporaires — liés à l'expérience spécifique du confinement — ou s'ils annoncent un changement de préférence durable.

Pour qu'ils soient durables, il faut que le télétravail devienne une pratique régulière et non une parenthèse. Ce que les entreprises vont décider dans les prochains mois sur leur politique de télétravail post-Covid va directement conditionner la demande immobilière résidentielle.

Si les entreprises maintiennent deux à trois jours de télétravail par semaine comme nouveau standard — ce que beaucoup de DRH envisagent mais que peu ont encore formalisé — alors l'appartement-bureau devient une nécessité pratique pour des millions de salariés. Le marché résidentiel va ajuster ses prix en conséquence : les biens avec bureau vont prendre de la valeur, les biens sans espace de travail vont voir leurs prix plafonner.

Si les entreprises font machine arrière et imposent un retour au bureau à temps plein dès l'automne, le confinement aura été une parenthèse et les préférences résidentielles reviendront à leurs états antérieurs.

Ce que ça signifie pour l'immobilier tertiaire

L'immobilier résidentiel et l'immobilier tertiaire (bureaux) sont deux marchés distincts avec des acteurs différents. Mais ils sont liés par l'usage : si les salariés travaillent plus souvent de chez eux, ils occupent moins les bureaux de leurs employeurs.

La relation entre télétravail et immobilier de bureau est directe : chaque jour de télétravail généralisé réduit le besoin théorique de surface de bureau. Une entreprise dont les salariés télétravaillent deux jours sur cinq peut théoriquement se contenter de 40% de surface en moins — si elle adopte le flex office et supprime les bureaux attitrés.

Cette équation simple est celle que les directeurs immobilier des grandes entreprises sont en train de faire. Les réponses arrivent, lentement. Les décisions qui seront prises sur les baux en cours de renouvellement cet automne et l'an prochain donneront une première indication de l'ampleur de l'ajustement.

En attendant, ce que le marché résidentiel observe est peut-être un signal avancé : les salariés, avec leurs pieds, sont en train de voter pour un mode de travail différent. Les employeurs et les bailleurs de bureaux vont devoir en tenir compte.