Le 6 novembre 2023, WeWork a officiellement déposé une demande de protection dans le cadre du Chapter 11 américain (l'équivalent d'une procédure de sauvegarde) devant un tribunal du New Jersey. C'est la fin d'un cycle qui avait commencé avec l'euphorie d'une valorisation à 47 milliards en 2019 et s'est poursuivi pendant quatre ans de restructurations successives.

Pour le secteur du coworking, la faillite de WeWork est un événement majeur — non pas parce qu'elle anéantit le modèle, mais parce qu'elle met fin à une certaine façon de le concevoir.

Comment en est-on arrivé là

L'histoire de WeWork depuis 2019 est celle d'une dégradation continue malgré les tentatives de redressement. En 2022, l'entrée en bourse via SPAC avait valorisé l'entreprise à 9 milliards — une fraction de son pic, mais encore des milliards. En un an, cette valorisation avait fondu à moins de 50 millions. Le signal d'alarme était permanent.

Les fondamentaux n'ont jamais vraiment été redressés. WeWork portait encore, début 2023, des engagements locatifs représentant plusieurs dizaines de milliards de dollars sur 15 à 20 ans. Ses taux d'occupation, remontés après la crise Covid, stagnaient autour de 70-75% — insuffisants pour couvrir ces charges fixes colossales.

La hausse des taux d'intérêt de 2022-2023 a fermé les robinets des refinancements. Les investisseurs, qui avaient accepté pendant des années de financer les pertes en espérant la rentabilité future, n'en pouvaient plus. Le Chapter 11 était inévitable depuis plusieurs mois.

Ce qui se passe pour les membres et les sites

La procédure Chapter 11 n'implique pas une fermeture immédiate. WeWork continue d'opérer pendant la restructuration. Ses sites restent ouverts, ses membres peuvent continuer à travailler.

Ce qui va se passer : WeWork va utiliser la procédure pour sortir unilatéralement de ses baux les moins rentables — c'est précisément l'intérêt du Chapter 11 américain pour une entreprise dont le principal passif est locatif. Des centaines de sites vont être fermés, leurs membres redistribués ou libérés de leur abonnement.

Pour les membres qui étaient en contrat mensuel, l'impact est limité. Pour ceux qui avaient signé des contrats plus longs — des entreprises qui avaient loué des suites entières pour 12 ou 24 mois — la situation est plus complexe. Dans une procédure de faillite, les créances non sécurisées ont peu de chances d'être remboursées intégralement.

Ce que les bailleurs vont perdre

Les grands bailleurs de WeWork — des foncières, des family offices, des fonds immobiliers — vont subir des pertes importantes. WeWork va rejeter (au sens légal du terme) des dizaines de baux, laissant ses propriétaires avec des espaces vides à louer dans un marché de bureaux qui n'est pas au meilleur de sa forme.

En France, WeWork opère plusieurs sites importants à Paris. Les propriétaires de ces immeubles vont devoir soit accepter une renégociation drastique des loyers (WeWork proposera souvent de rester avec un loyer très réduit pour les sites qu'il estime viables), soit récupérer leurs locaux et les relouer directement ou via un autre opérateur.

Pour certains bailleurs qui avaient accepté de financer des aménagements importants en échange de baux longs, la perte est double : le loyer futur disparaît et les investissements réalisés ne seront jamais amortis.

Ce que ça ne signifie pas : la mort du coworking

WeWork n'est pas le coworking. C'est une entreprise particulière, avec un modèle particulièrement agressif, une gouvernance défaillante et une stratégie de croissance irraisonnée. Sa faillite dit quelque chose sur WeWork, pas nécessairement sur le marché des espaces de travail flexibles.

D'autres opérateurs continuent de prospérer. IWG (Regus, Spaces) est rentable depuis des années avec un modèle plus conservateur. Knotel, Industrious, et en France des opérateurs comme Morning, Wojo ou Startway ont des fondamentaux plus solides.

Ce que la faillite de WeWork va accélérer, c'est la bifurcation dans le secteur entre les opérateurs qui ont un modèle économique viable et ceux qui ont grossi trop vite avec trop de dettes. Les membres qui quittent les sites WeWork fermés vont se redistribuer vers ces opérateurs — certains absorberont la clientèle, d'autres les sites eux-mêmes à des prix négociés.

La leçon pour les locataires

La faillite de WeWork rappelle un principe que les entreprises clientes de coworking avaient peut-être oublié : la flexibilité n'est pas gratuite, et le prestataire de flexibilité peut lui-même disparaître.

Les entreprises qui avaient choisi WeWork pour sa marque, sa présence mondiale et ses espaces premium se retrouvent dans une situation d'incertitude. L'enseignement pour les prochains choix de fournisseurs de coworking : analyser la solidité financière de l'opérateur, pas seulement la qualité de ses espaces.