Les résultats du premier trimestre 2023 de WeWork racontent une histoire plus nuancée que le simple retour du coworking. Le chiffre d'affaires progresse, les pertes se réduisent par rapport à certaines périodes précédentes, mais le modèle reste lourd. L'enseignement est important pour tout le marché : la demande d'espaces flexibles existe, mais elle ne suffit pas à garantir la rentabilité d'un opérateur.
WeWork illustre depuis des années une tension centrale. L'entreprise vend de la flexibilité à ses clients, mais elle porte elle-même des engagements immobiliers longs, chers et parfois rigides. Si le remplissage, les prix ou les services ne suivent pas, la souplesse promise aux utilisateurs devient une contrainte financière pour l'opérateur.
Le flex est une demande, pas un modèle unique
Depuis le Covid, les entreprises veulent plus de souplesse : surfaces ajustables, bureaux opérés, contrats courts, sites satellites, solutions pour équipes projets. Cette demande est réelle et durable. Elle ne signifie pas que tous les opérateurs de coworking ont le bon modèle. Les plus solides seront ceux qui maîtrisent leur coût immobilier, leur taux d'occupation, leur revenu par poste et leur capacité à servir des clients entreprises.
Le marché français le montre déjà : les bureaux opérés, les espaces premium, les offres de proximité et les solutions intégrées aux portefeuilles de foncières ne fonctionnent pas avec les mêmes équilibres. Le coworking n'est plus un produit unique. C'est une famille de modèles économiques.
La localisation ne suffit plus
WeWork a longtemps misé sur des adresses fortes et des aménagements identifiables. Ces atouts restent utiles, mais ils ne compensent pas un mauvais équilibre financier. Dans un marché où les entreprises comparent plus finement les coûts, un espace flexible doit démontrer sa valeur : service, qualité, confidentialité, communauté utile, capacité technique, sécurité, conditions contractuelles.
Les opérateurs doivent aussi éviter le piège de la croissance pour la croissance. Ouvrir de nouveaux sites peut augmenter la visibilité, mais chaque ouverture ajoute des coûts fixes. En 2023, la discipline immobilière redevient centrale : mieux vaut un réseau moins spectaculaire mais rentable qu'une présence trop large et fragile.
Une alerte pour les propriétaires
Les bailleurs qui accueillent des opérateurs flexibles doivent eux aussi tirer les leçons du cycle. Un opérateur de coworking peut créer de la valeur dans un immeuble, attirer des utilisateurs et animer un site. Mais il faut analyser sa solidité, son modèle contractuel et la répartition du risque. Le flex ne doit pas devenir une manière de masquer une vacance sans traiter la valeur réelle de l'actif.
Le T1 2023 de WeWork rappelle finalement une distinction simple : le besoin de flexibilité est profond, mais la rentabilité se gagne site par site. Le coworking de demain sera moins jugé sur son récit que sur sa capacité à transformer la flexibilité en marge durable.
Sources et repères
WeWork - First Quarter 2023 Results
Commercial Observer - WeWork Reports 11 Percent Revenue Spike in First Quarter