La loi du 20 juillet 2023 adapte la mise en oeuvre du zéro artificialisation nette, sans en supprimer l'objectif central. Pour l'immobilier tertiaire, c'est un signal de fond : le foncier devient une ressource rare, discutée, planifiée et politiquement sensible. Les bureaux, la logistique, les locaux d'activité et les commerces ne pourront plus raisonner comme si l'extension périphérique restait la solution par défaut.
Le ZAN oblige à changer de réflexe. Avant de consommer du foncier neuf, il faudra regarder les friches, les bâtiments vacants, la densification, la surélévation, la mutualisation des parkings, la transformation d'actifs et la réutilisation de zones déjà artificialisées.
La logistique est en première ligne
Les entrepôts ont besoin de surfaces importantes, d'accès routiers, de manoeuvre, de stationnement et parfois de réserves foncières. Le ZAN ne supprime pas ces besoins, mais il rend leur justification plus exigeante. Un projet logistique devra démontrer son utilité économique, son intégration territoriale, sa sobriété foncière et sa capacité à limiter les impacts.
Cette contrainte peut favoriser les sites déjà artificialisés, les reconversions industrielles, les bâtiments multi-niveaux dans certains marchés denses, ou les plateformes mieux connectées aux bassins de consommation. Elle peut aussi renchérir les projets les mieux placés, parce que le foncier autorisable devient plus rare.
Les bureaux doivent mieux utiliser l'existant
Dans les bureaux, le sujet est différent mais tout aussi important. Les marchés déjà construits disposent de mètres carrés vacants, d'immeubles obsolètes et de plateaux sous-utilisés. Le ZAN pousse à traiter cette vacance comme une réserve urbaine plutôt que comme un simple stock commercial.
Transformer, rénover, diviser ou changer d'usage devient une manière de produire de la valeur sans étendre la ville. Cela demande souvent plus d'ingénierie qu'une construction neuve, mais le cycle réglementaire et environnemental pousse dans cette direction.
Les collectivités deviennent centrales
Le foncier tertiaire dépendra de plus en plus des stratégies locales : documents d'urbanisme, priorités économiques, inventaires de zones d'activité, acceptabilité des projets, mobilisation des friches, transports et services publics. Les investisseurs devront comprendre les territoires autant que les rendements.
Cette dimension locale peut ralentir certains projets, mais elle peut aussi créer des opportunités. Les sites qui répondent à un besoin économique clair, recyclent du foncier et améliorent l'usage urbain auront plus de chances d'être soutenus.
Une nouvelle discipline d'implantation
Le ZAN impose une discipline : chaque mètre carré construit devra être mieux justifié. Pour les utilisateurs, cela signifie anticiper les besoins réels, éviter les surfaces dormantes et privilégier les implantations capables de durer. Pour les propriétaires, cela signifie travailler la transformation autant que le développement neuf.
Septembre 2023 ouvre donc une séquence où le foncier économique cesse d'être un arrière-plan. Il devient un actif stratégique, au même titre que l'énergie, l'accessibilité et la qualité d'usage.
Sources et repères
Légifrance - Loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023
Vie publique - Dossier législatif loi ZAN 2023