Le MAPIC 2023, organisé à Cannes du 28 au 30 novembre, se tient dans un contexte très différent de l'avant-Covid. Le commerce physique n'a pas disparu, mais il ne peut plus promettre une croissance linéaire fondée sur l'ouverture de surfaces. Le thème de la croissance responsable dit bien le changement d'époque.
Les investisseurs regardent des volumes plus modestes, les enseignes arbitrent leurs implantations, les centres commerciaux doivent enrichir leur mix et les retail parks continuent de chercher un équilibre entre accessibilité, prix et sobriété foncière.
Le magasin doit prouver son utilité
Le point de vente physique garde des atouts : expérience, conseil, retrait, service après-vente, restauration, loisirs, événementiel, ancrage local. Mais il doit justifier sa place dans un parcours client devenu hybride. Le magasin qui ne fait que stocker des produits en rayon est plus fragile.
Les lieux commerciaux les plus résilients sont ceux qui mélangent les usages : alimentation, santé, sport, restauration, services, loisirs, proximité et mobilité. L'immobilier commercial devient un outil de fréquentation quotidienne, pas seulement un support de consommation occasionnelle.
La sobriété change la manière de développer
Le ZAN, les coûts de construction et les attentes environnementales rendent les extensions plus difficiles. La valeur se crée davantage par la transformation de l'existant : restructuration d'hypermarchés, densification douce, végétalisation, amélioration énergétique, reconversion de parkings et introduction de nouveaux services.
Cette logique rapproche l'immobilier commercial du reste du tertiaire. Il faut produire plus d'usage avec moins de foncier et des bâtiments mieux exploités.
Le commerce redevient urbain et relationnel
La période post-Covid a rappelé l'importance de la proximité. Les commerces qui s'inscrivent dans une vie de quartier, une polarité de transport ou un parcours de loisirs disposent d'un avantage. La simple puissance de surface ne suffit plus.
Le MAPIC 2023 montre donc un secteur en recomposition plutôt qu'en retrait. L'immobilier commercial cherche une nouvelle promesse : moins de mètres carrés automatiques, plus de lieux capables de créer une raison de venir.
Sources et repères
MAPIC - L'ère de la croissance responsable