Le communiqué ASPIM-IEIF du premier semestre 2024 montre que les fonds immobiliers grand public restent dans une phase de transition. Après les baisses de prix de parts et les tensions de liquidité de 2023, les SCPI doivent regagner la confiance des épargnants tout en gérant un marché immobilier encore difficile.
La collecte peut se redresser sur certains véhicules, notamment ceux qui achètent à de nouveaux prix ou affichent une stratégie lisible. Mais le sujet central reste la liquidité : les parts en attente de retrait et la capacité à organiser les sorties pèsent sur la perception du risque.
Les nouvelles SCPI profitent parfois du cycle
Les véhicules récents, peu chargés d'actifs achetés au sommet, peuvent investir dans un marché repricé. Ils promettent une lecture plus offensive du cycle. Les SCPI plus anciennes doivent composer avec des patrimoines déjà constitués, parfois exposés aux bureaux et aux valeurs d'expertise en baisse.
Cette différence crée un marché à deux vitesses entre collecte nouvelle et gestion du stock existant.
Le rendement ne suffit plus
Les épargnants ont appris en 2023 que le taux de distribution ne raconte pas toute l'histoire. Il faut regarder la valeur des parts, la liquidité, les dettes éventuelles, la qualité des locataires, les travaux à venir et l'exposition sectorielle.
Une SCPI investie en bureaux secondaires n'a pas le même profil qu'une SCPI diversifiée ou positionnée sur des actifs plus récents. La pédagogie devient une obligation commerciale.
Un produit immobilier de long terme
Le S1 2024 ne condamne pas les SCPI. Il les remet à leur vraie nature : un placement immobilier collectif, exposé aux cycles et peu liquide à court terme.
Les sociétés de gestion qui assumeront cette réalité, expliqueront leurs arbitrages et documenteront les risques auront plus de chances de reconstruire la confiance. Les autres resteront prisonnières du décalage entre promesse de simplicité et complexité réelle des actifs.
Sources et repères
ASPIM - Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au S1 2024